物业管理条例新修订条款.docx

?摘要：本文对《物业管理条例》新修订条款进行了详细解读。阐述了修订的背景和意义，深入分析了各新修订条款的具体内容，包括业主大会和业主委员会相关规定的完善、物业服务合同管理的加强、物业管理区域划分的调整等方面，并探讨了这些修订对物业管理行业发展、业主权益保障以及社会治理等方面可能产生的影响，旨在为更好地理解和贯彻实施新修订的《物业管理条例》提供参考。

一、引言

《物业管理条例》自颁布实施以来，对于规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境发挥了重要作用。随着经济社会的发展和物业管理实践的不断深入，原条例中的一些规定已不能完全适应新形势的需要，因此进行修订具有重要的现实意义。

二、修订背景

（一）行业发展需求

近年来，物业管理行业快速发展，规模不断扩大，服务内容日益丰富。新的管理模式、技术手段不断涌现，原条例部分条款已无法满足行业精细化、专业化发展的要求，需要进行调整和完善，以促进物业管理行业健康可持续发展。

（二）业主权益保护新要求

随着业主权利意识的不断提高，对自身权益保护的要求也更加多样化。原条例在业主大会运作、业主委员会监督等方面存在一些不足，导致部分业主权益受到侵害的情况时有发生，修订条例有助于更好地保障业主的合法权益。

（三）社会治理创新需要

物业管理作为社区治理的重要组成部分，对于提升基层社会治理水平具有重要意义。新修订的条款注重与其他法律法规和政策的衔接，强化了政府部门的监管职责，有利于推动物业管理融入社会治理体系，形成共建共治共享的良好局面。

三、新修订条款内容分析

（一）业主大会和业主委员会相关规定的完善

1.业主大会成立条件放宽

新修订条款适当放宽了业主大会成立的条件，降低了业主人数和专有部分面积的要求。例如，对于分期开发的项目，在满足一定条件下，可以按照规划区域分期成立业主大会，这有利于提高业主大会成立的效率，及时解决物业管理中的问题。

2.业主委员会成员资格细化

明确了业主委员会成员的资格条件，如不得有损害业主共同利益的行为、具备必要的工作时间和能力等。同时，规定业主委员会成员实行任期制，每届任期不超过五年，可连选连任，加强了对业主委员会成员的监督和管理。

3.业主大会和业主委员会职责强化

进一步明确了业主大会和业主委员会的职责范围，增加了对物业服务企业服务质量监督、公共收益管理等职责。业主大会可以决定选聘、解聘物业服务企业，审议物业服务合同内容，监督业主委员会工作等；业主委员会负责执行业主大会的决定，代表业主与物业服务企业签订合同，监督物业服务企业履行合同等。

4.业主大会会议形式和表决规则优化

规范了业主大会会议的形式，包括定期会议和临时会议。在表决规则方面，对于筹集建筑物及其附属设施的维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施等重大事项，由业主共同决定，采用双三分之二多数决，即经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；其他事项采用双过半多数决，即经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。优化后的表决规则更加科学合理，保障了业主的共同决策权。

（二）物业服务合同管理的加强

1.合同签订规范

新修订条款要求物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务、合同期限等事项进行明确约定。鼓励采用示范文本签订合同，以提高合同的规范性和透明度，减少合同纠纷。

2.合同变更与解除

规定物业服务合同的变更、解除应当经业主大会同意，并及时告知业主。同时，明确了物业服务企业或者业主一方依法解除合同的情形，如物业服务企业严重违反合同约定、业主未按照约定支付物业费经催告后仍不支付等，保障了合同双方的合法权益。

3.物业服务企业退出管理

强调物业服务企业退出物业管理区域时，应当按照规定办理交接手续，包括物业服务资料、共用部位和共用设施设备、预收的物业费等。交接工作应当在业主委员会的监督下进行，以确保物业管理的连续性和稳定性。

（三）物业管理区域划分的调整

1.划分原则细化

新修订条款明确了物业管理区域划分应当遵循有利于实施物业管理、降低管理成本、提高服务质量、促进和谐稳定等原则。同时，考虑到不同类型物业的特点，规定了具体的划分标准，如新建住宅小区一般以建设用地规划许可证确定的范围为基础进行划分；分期开发的项目，在配套设施设备能够独立使用或者分割独立使用的情况下，可以分别划分为独立的物业管理区域。

2.特殊情况处理

对于存在争议的物业管理区域划分，由物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门会同街道办事处、乡镇人民