【联合资信-2025研报】房地产行业：广东省首批土地收储点评.pdf

广东省首批土地收储点评

联合资信公用评级四部|李坤|朱玉洁

研究报告0

引言

伴随房地产行业深度调整，地方政府土地出让收入持续下滑，地方财政承压明

显。2024年以来，中央政府出台了一系列政策，旨在盘活闲置存量土地，促进房

地产市场止跌回稳，同时通过盘活存量资产化解地方债务风险。2025年1月以来，

广东省多个城市公示了2025年广东省第一批土地储备领域申报地方政府专项债的

项目情况，其收储土地的特点、对地方政府以及城投企业的影响值得关注。

一、政策背景

土地出让收入是地方政府财政收入的重要组成部分，在促进城市建设、完善基

础设施等方面发挥了重要作用。随着“三道红线”、贷款集中度管理、预售资金监

管加强和限购限贷限价等房地产行业收紧政策的密集出台，房地产行业自2021年

起步入下行通道，房地产企业资金紧张、拿地意愿偏弱，土地市场持续低迷，中国

房地产投资规模以及地方土地出让收入均呈现明显的下滑趋势，地方财政压力显

著增加。土地出让收入是城投企业业务回款的重要来源，其规模下降影响地方政府

对城投企业的业务回款、资金支持等多个方面，虽然一揽子化债方案明显减轻了隐

性债务化解压力，但中央政府延续对地方债务高压监管态势，城投企业新增融资难

度较大，经营性债务偿付及付息压力仍较大。

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2021年2022年2023年2024年

地方政府债务规模（亿元）城投企业债务规模（亿元）

中国房地产开发投资规模（亿元）地方政府土地出让收入（亿元）

注：城投企业债务系公开发债企业口径，城投企业2024年债务规模系2024年6月底数据

资料来源：联合资信根据公开资料整理

图1中国房地产开发投资、地方政府土地出让收入以及地方政府和城投企业债务变动情况

盘活城投企业存量资产是化解地方债务的重要措施。2024年9月，政治局会

议提出要促进房地产市场止跌回稳，支持盘活存量闲置土地，随后配套政策陆续出

台，财政部支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，自然资源部

发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》等