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从国有企业业主方角度看酒店管理合同的条款安排

前言：近年来，除了与文旅相关的国有企业利用文旅产业链优势涌入酒店行业外，其他主业非文旅的国有企业也开始踏足酒店行业。究其原因，一方面，系国有企业拥有大量地理位置优渥的物业，在去化疲软的情况下通过经营酒店可以盘活存量资产，提高资产的使用效率和价值。另一方面，很多地方国有企业都是划片经营，即在一个范围内从土地开发、项目建设到后期的项目招商、运营均由其主导完成，一些国有企业在区域开发的同时，索性亲自下场完善自己片区的配套，为片区招商提供亮点及便利。第三方面，国有企业可以通过资源整合，实现酒店业务的规模化，也更容易受到大牌酒店集团的青睐，在民营房地产企业出现大量烂尾楼、资不抵债情况下，大牌酒店集团与国有企业更容易实现双向奔赴。

目录

一、业主方的选择

二、酒管合同中的人、物、财、权

三、结语

酒店的运营管理模式通常分为自主经营、委托经营、合作经营、特许经营等，其中较为常见的是业主方将酒店资产全部交由第三方酒店管理公司经营管理的全权委托经营管理模式，该种模式最大特点就是酒店资产所有权与经营权的分离，业主方（本文所称“业主方”特指酒店管理合同中的“甲方”）将酒店经营管理权充分授予酒店管理公司，由酒店管理公司全面运营、管理酒店，业主方仅在重要人员招聘、开业筹备预算、年度预算、预算外大额支出等重大事项方面享有一定程度的审批权，其他方面更多通过监督权及建议权行使业主权利。在笔者经办的该类酒店项目中，明显感觉双方在谈判中的不对等，而这种不对等更多体现在国有企业对于“全权委托”经营管理模式的茫然以及对于该种模式与国资监管规定相兼容的不知所措。本文，笔者将结合自己的项目实践，聚焦“全权委托”经营管理模式，阐述如何选择酒店管理合同的业主方以及国资监管体系下国有企业如何处理与酒店管理公司合同谈判中的人、物、财、权。

1、业主方的选择

国有企业对于业主方的选择对酒店管理合同的谈判策略和谈判要点具有决定性的影响。在酒店行业，业主方的类型多样，它们各自的需求和目标也不尽相同，这些因素都会对后续的谈判产生影响。以下是几种常见的业主方类型及其特点：

(一)产权方

拥有物业所有权的产权方通常是酒店项目的直接所有者。这类业主方在谈判中会特别关注资产的保值增值以及长期投资回报。他们可能会对酒店的品牌影响力、运营效率和财务表现有较高的要求。

(二)产权方分公司

专门为经营酒店设立的产权方分公司，这类业主方专门为经营酒店设立，故通常对酒店业务有较深的了解和专业的管理团队。他们在谈判中可能会更加注重酒店的运营细节和市场定位，以及如何通过酒店管理合同实现效益最大化。

(三)承租人式产权方关联公司

租赁产权方物业并对外选聘酒店管理公司的承租人式产权方关联公司，这类业主方在谈判中可能会更加关注产权方的租赁方案、产权方给予的支持（例如产权方是否承担酒店品牌标准的装修费用）以及酒店管理合同中的成本控制和酒店管理公司的各类服务费、管理费的收费标准。

(四)资产管理式产权方关联公司

受产权方委托经营物业并对外选聘酒店管理公司的资产管理式产权方关联公司，这类业主方在谈判中会特别关注资产管理的效率和效果，以及如何通过酒店管理合同实现资产的增值和风险的最小化。

在选择业主方时，酒店项目的性质和目标也是重要的考虑因素。如果一个酒店项目从一开始就被规划为酒店用途，那么通常会成立一个独立的项目公司来专门负责该项目。这样的项目公司专注于酒店业务，不会涉及其他项目或业务，确保酒店运营的独立性和管理的集中性，一旦项目建成，项目公司可以直接与酒店管理公司签订合同，开始酒店的运营。如果一个项目在后期才决定导入酒店，考虑到酒店经营的专业性，日常事务的琐碎性、风险隔离性及与物业产权方主业相关性等因素，更多产权方会考虑成立一个新的子公司来专门负责酒店业务，这个子公司会受托管理拟作为酒店的物业或者承租该物业，并与酒店管理公司签订管理合同，进行酒店的运营和管理。

2、酒管合同中的人、物、财、权

在开始阐述酒店管理合同的核心要素之前，需要先将酒店管理公司的角色及其在酒店运营期间的参与方式与作用予以明确。很多业主方在合同谈判中，很大一个误区是将总经理等同于酒店管理公司，在谈判中对总经理相关条款“一顿猛攻”，并通过限制总经理的权限，增加其责任和义务来寻求合同利益的平衡。殊不知其忽略了重要的一条，即总经理属于业主方的员工，与业主方建立劳动合同关系。故笔者认为总经理本质上并不隶属于酒店管理公司，当然也不完全隶属于业主方阵营，而是属于第三阵营，其作用是发挥自己的专业优势，在遵循品牌要求并尽量兼顾业主方要求的同时进行独立的判断，带领管理团队共同经营好酒店。那业主方与管理公司谈判究竟在谈什么，落脚点在哪里？其实，部分大牌酒店集团是通过将前期谈定的合同条款内化入系统，然后通过系统这只无形的手来