房地产经济学章帅14课件.pptx

房地产经济学无锡城市职业技术学院主讲人：章帅

目录CONTENTS一、房地产泡沫的概述二、房地产泡沫的特征三、房地产过热的诱因第八章房地产周期循环与泡沫8.8房地产泡沫四、房地产泡沫与房地产过热的区别和联系

一、房地产泡沫的概述所谓泡沫，就是一种或一系列资产的价格脱离实际基础价值连续上涨的现象。波动不具有周期性，突然上涨与下跌。泡沫不是一般物价的上涨，而是资产价格的上涨。作为泡沫的载体，往往具有稀缺性的特点，在短期内不易达到供求平衡，很容易成为投机的对象。由于土地的稀缺性、不可移动性、不可替代性等等一系列原因，房地产成为最常见的泡沫载体之一。

一、房地产泡沫的概述——泡沫成因投机是泡沫形成的主要原因，当市场以投机需求占主导时，投机需求的膨胀将直接诱发房地产泡沫的产生大量投机行为的存在人们在做出决策时常受到从众心理等影响，使最终的决策偏离最大化。非理性行为只有当投机者具有相同的资本运动方向，或形成了对未来价格变动的一致预期，泡沫则可能发生市场预期的一致性土地资源的有限性造成了许多非房地产企业和私人投资者大量投资于房地产，以期获取价格上涨的好处土地的稀缺性资金支持使房地产泡沫生成的必要条件金融机构过度放贷

二、房地产泡沫的特征房地产泡沫01供给与需求严重失衡，需求量远高于供求量，价格高位运行02投机交易行为严重03房地产价格波动幅度大，无先后连续性和稳定的周期与频率03货币供应量在经济系统中短期内剧烈变动扮演重要角色

三、房地产过热的诱因当市场上的需求增长赶不上新增供给增长的速度时，所出现的空置率上升、物业价格和租金的下降的情况。房地产过热：开发商对市场预测偏差开发商之间博弈和非理性行为开发资金的易得性对未来需求预测的偏差程度基本上与目前市场价格增长速度正相关。开发商都想的到有限的土地资源，非理性的行为往往导致过度开发现象更加严重。如果开发商很容易获得资金支持，而投入较少的自有资金，使得开发商在投资决策时缺乏审慎的考虑。

四、房地产泡沫与房地产过热的区别和联系反映不同层面的市场指标区别房地产过热反映了市场供求关系房地产泡沫反映了市场价格和实际价格之间的关系严重程度和危害性不同房地产泡沫比房地产过热严重程度更高，危害更大所处的阶段不同投机泡沫存在于房地产循环周期的上升阶段房地产过热一般存在于循环的下降阶段市场参与者的参与动机不同房地产过热表现为投资者基于土地开发利用的目的，期望获得长期收益房地产泡沫则表现为投资者对短期资本收益的追逐

四、房地产泡沫与房地产过热的区别和联系联系如果在房地产周期循环的上升阶段，投机行为没有得到有效抑制，市场信息的不透明程度较高，且开发商的财务杠杆也比较高，那么房地产开发商做出非理性预期的可能性就大，且投机行为容易迅速蔓延，在这种情况下房地产泡沫就比较容易产生，同时伴随过度开发、银行资产过多地项房地产行业集中的现象。

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