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01020304住宅产权写字楼的定位规模：达到次甲级甚至更高的水平写字楼要求市场条件：区位满足高端产品要求功能完善：框架或者框架剪力墙结构；设备、商业配套按照甲级写字楼标准产品确定独立形象写字楼01不排除大集团整购可能性02在产品设计上为若干个相对独立的小规模塔楼的形式033-4座塔楼，面积在1.2万-1.6万平方米之间04产品确定单元划分客户需求最小单元的划分控制在100平方米以下主力单元的面积在200-300平方米左右单元之间可以自由组合总价控制标准层面积：800-1,200平方米之间比较合适产品确定企图ATT客户购买面积分析财智中心现状使用客户办公面积本项目位于CBD、朝外、燕莎商圈之间，属于核心商圈边缘的项目来自市场上竞争，无论是价格还是产品上的，都十分激烈；本项目在区位、交通上有优势条件，但是规模相对较小，产品在配套以及规模效应上的优势不大。结论12在产品上本项目定位为商住公寓的高端产品-住宅产权写字楼；在价格上，高性价比是市场竞争所必需的--11500元/平方米在客户方面，本项目定位以民营中小型公司为主；性质上以金融、贸易业，服务、咨询业，设计，办事处为主；在购买用途上，以自用为主。结论概况01运作模式02客户03重点个案04竞争05产品06价格07测算08酒店式服务公寓与住宅产权写字楼的关系09服务式公寓配有全套家私的，提供如客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务并配有全套厨房设备的住宅公寓连接酒店、公寓的桥梁服务式公寓含义服务式公寓分类纯公寓型(如：北京雅诗阁)综合用途型酒店附属型(如北京嘉里中心，东方广场等)70年住宅产权有居家氛围的高标准客房配套设施相对较少星级酒店统一管理、高标准服务售价与周边高档公寓相近，租金高于周边公寓本项目酒店式服务公寓的核心特点供给量——130多个项目，房间6000余套。国际酒店管理公司约10余家分布状况——集中在CBD区域、燕莎商圈、中关村以及亚运村商圈价格——介于高档酒店和高档公寓之间出租率——品质高、服务好的服务式公寓出租率较高客户——主要为外企、国内知名公司高层管理人员以及使馆、外国政府驻京机构工作人员等市场概况0102发展商持有产权将物业卖给大业主发展商与他人合股持有产权散售给小业主，返租，统一管理按产权持有方式分自行管理酒店委托酒店管理集团管理按管理方式分运作模式最终使用者特征中长期居住对服务要求高对配套要求相对较少强调居家的氛围有一定承租能力客户使用者目标客户群跨国公司中国部高层管理人员、外方首席代表、高级行政人员来华进行商贸活动的国外人士各国使馆、国际组织、涉外组织等工作人员国内驻京办事处、分支机构投资者特征关注投资回报率有一定购买能力投资客户群大型机构、集团二次、多次置业者国内驻京办事处、分支机构01北京市商住公寓概况05客户确定04价格确定02商住公寓类型03市场竞争06产品确定07结论商住公寓CBD商圈供应量约100万平方米项目规模比较大产品形式上偏于写字楼配置价格比较高，总体均价约在13000元/平方米左右代表性个案——住邦2000位于CBD商圈边缘，高性价比项目规模大、配套全后期对于本项目造成直接竞争北京市商住公寓概况项目占地5.4公顷，总规划面积60万平方米AFBDEC规划中有星级酒店、酒店式公寓、商住公寓、高档写字楼二期为4栋建筑，销售面积14万平方米结构均为框架剪力墙，层高3.45米，毛坯房单元划分：200平方米左右二期标准层面积：1300平方米和1490平方米住邦2000代表性个案价格：一期整体均价11000元/平方米左右；二期目前均价10700元/平方米配套设施：600平方米地下员工餐厅、870平方米会议室、健身中心；银行、餐饮等设备情况：电梯为德国蒂森高速电梯，板楼配备5部，塔楼配备6部；空调系统为中央空调制冷系统及新风系统；集中供暖；配备5A智能化系统停车：停车位地上19个，地下300多个客户：客户行业较为广泛，购房客户多为自住，投资客户约占1/4左右销售情况：1期2002年5月入市，已基本销售完毕。2期2003年7月入市，目前销售了约60％住邦2000代表性个案三元桥商圈供应量在20万平方米以上产品上除第三置业，其余项目仍有住宅产品的痕迹主打高性价比，价格集中在10000元