房地产开发项目的可行性研究课件.pptx

主讲：赵玲;1、房地产开发项目可行性研究含义

2、房地产开发项目可行性研究目的

3、房地产开发项目可行性研究内容

4、房地产开发项目可行性研究步骤

5、房地产开发项目可研中的财务评价

6、房地产开发项目可研报告的撰写

;指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等各方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目在技术上是否先进、适用、可靠，在经济上是否合理，在财务上是否赢利

由此确定该项目是否应该投资和如何投资。

房地产开发项目的可行性研究是与项目的定位同时考虑的。

;①为投资决策提供依据

②为筹集开发资金提供依据

银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件

③为签订协议和合同提供依据

项目所需的建筑材料、电、水、热、通讯、交通等诸多方面，都需要与有关部门协作供应

④为编制规划设计提供依据;⑴房地产开发项目的必要性。

⑵房地产开发项目实施的可能性。外部制约条件分析，如需要考察城市规划对项目的限制条件，还需要看资金、建筑材料、施工力量、城市基础设施等能否保证开发项目的顺利实施。还需考察开发建设过程和建成投入使用后的道路、通讯、供电、供水、供热等的制约条件，以及治安、消防、就学、购物等社会服务条件。必须充分考虑到项目开发时对这些约束因素的承受力和突破力。

⑶房地产开发项目的技术经济分析。经济分析又比技术分析更为重要，因为对于企业来说，经济效益是最重要的。进行技术经济分析主要是考虑其实施中的经济可行性。;①明确任务。受托单位要弄清楚委托方的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、指标、规范、标准等基本数据

②调查研究。主要从五个方面进行：一是市场需求调查；二是市场供给调查；三是资源调查；四是建设地点及所处地段条件的调查；五是金融市场资金供求状况、利率和资金来源的调查等等

③方案选择和优化

④财务评价和国民经济评价。对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方???进行详细的财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和赢利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

⑤编制可行性研究报告;①分析和估算开发项目的财务数据

即通过市场调查、预测分析，以及技术与投资方案分析，确定房地产开发项目的建设规模、建设地点和投资方案，拟定项目实施进度计划

②编制财务基本报表

计算反映项目赢利能力、清偿能力的技术经济指标的基础

③计算财务评价指标

;项目投资估算

①土地费用

A.土地使用权出让金及征地费等。B.基础设施配套费用。这些费用的估算可根据各地的具体规定和标准进行。C.拆迁安置补偿费。按照有关规定给予安置所发生的费用

②前期工程费

③房屋建造费

④销售费用

⑤税费

⑥财务费用

⑦管理费

⑧其他费用

⑨不可预见费

;房地产开发项目收入估算

①项目是出租、出售还是租售结合方案

②租金和售价水平

③出租和出售的时间进度安排和各时间段内租售面积数量

④收款计划

财务评价的方法

①动态评价法

②静态评价法

;可行性研究中的不确定性分析

不确定性分析

就是分析计算各种不确定因素的变化对项目经济评价指标的影响程度的一种经济分析手段

通常采用的方法有：

盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析

详见本书第6章“6.2房地产经营的风险分析”

;⑴可行性研究报告的基本构成

①封面

②摘要

③目录

④正文

⑤附件

;⑵可行性研究报告正文部分的编写

①概况

②市场调查分析

③规划设计方案

④建设方式及进度安排

⑤投资估算及资金筹措

⑥顶目经济评价

⑦风险分析

⑧结论

⑨有关建议

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