富力桃园项目市场环境研判及年度营销思考.ppt

2009年销售目标;市场环境研判及09年度营销思考;富力地产

2004-2007年度房地产领先企业全国综合实力第一名

富力桃园

全国一线城市成熟居住产品

成都

中国西南中心城市

…………

;富力桃园项目简报;2007年9月27日，富力正式取得本地块，以当日之市场环境而言，项目的基本特征足以支撑其获取成功，但时至今日，市场已发生巨大的转折性变化，项目要赢得市场承认需要做得更多……

同时，作为广州房地产龙头并已经开始全国布局、发展的富力地产而言，进入成都并非旨在单一的项目成功……;;从2005年开始广州军团开始集中进入成都……;登陆成都;恒大地产在成都的项目

恒大绿洲

恒大城

恒大金碧天下;雅居乐;合景泰富;2006年9月，富力地产与熊猫城万国商城在成都正式宣布签订全面战略合作协议。根据协议，富力将至少投入人民币18亿元开发建设熊猫城二期。

12月12日，富力·成都JW万豪酒店正式举行了奠基仪式，标志着富力地产正式登陆成都。;2008年7月18日，由于熊猫城过于复杂的历史原因，爆发了业主集体维权事件。在这一事件中，富力的品牌形象受到极大的损害。2008年8月30日，富力史丹尼国际公寓开盘，打响了富力在西南重镇成都市场的第一炮，但成绩甚不理想。

;作为富力地产谋局成都的正式项目，富力桃园不仅需要取得自身的成功，还需要担负起提振富力品牌，确立富力在成都应有的地位的重任。;在严峻的市场环境下，品牌是赢得市场的有力武器，富力拥有优质的品牌资源，利用好这一资源将会使项目营销取得事半功倍的效果。;在商报和华西两个整版广告，以及其它诸如户外广告、短信平台广告、房产主流杂志广告、DM派发的基础上，12月20日销售中心开放后一周，累记来电来访不足100组……;对项目市场环境的解读;一、2008成都房地产市场盘点;截至2008年11月30日，成都市商品房存量至少有1300万平方米，按照2008年月度平均成交面积计算，至少需要33个月才能消化完。;2007年，成都楼市一片飘红，消费力被提前透支，“9/27新政”后成交量大幅下滑。2008年商品住宅在春、秋季房交会前出现集中放量，其余月份保持较低位。月度成交面积始终保持低位??走势较为平稳，月度平均成交面积约40万平方米。;2007-2008年成都市主城区商品住宅月度成交均价走势;面对急速下拙的市场开发商纷纷运用灰色空间、降价优惠等方法吸引消费者;2008年1-11月成都市精装房成交套数;二、对成都2009年房地产市场的预判;

;;;三、对城北及新都区域市场的分析;富力桃园;本项目正处于成都规划“成－德－绵”经济发展区内，有着良好的经济区位优势。;;北新干线——激活北部新城的主动脉

成青线——让城北“变脸”的物流快速通道

N1线——新都物流中心的大动脉

地铁1号线、3号线——地铁经济为城北发展注入新元素

蜀龙路四期工程——连接成都的首条免费景观大道;;发展

缓慢;生活配套

整体来看区域内商业配套匮乏，商业网点目前主要聚集在四川音乐学院、西南石

油学院和天回镇银杏园周边。由于川音和石油学院校园经济的带动，早期的项目

便围绕在两校周围，是该区域最繁华、最具人气的片区。但商业档次不高，主要

以餐饮、娱乐为主。而天回镇银杏园周边是成都物流集散地，商业配套较差，区

域内尚无大型超市或卖场。

医疗配套

以成都陆军总医院为依托，成都育才医院、新都区人民医院、成都市干部疗养院

（慢性病医院）区域内医疗配套体系比较完善

教育配套

以川音和石油学院为主，区域内教育资源相对丰富。从幼儿园到大学每个阶段的

学校均在该区域出现。但区域内整体教育、师资水平仍然较差。

生态资源

拥有800亩植物园，15万平方米北郊森林公园，800亩原

生态北湖公园，260亩动物园，3000亩的熊猫基地。项

目周边生态环境优势不可比拟。

》》》城市市政机能配套严重匮乏

城市生活机能配套不成熟;历史人文市政配套交通环境自然条件整体发展;》》》

拥有中外闻名的大熊猫

生态基地，周边原生态

自然环境条件突出，但

大多处于待开发状态。

自然生态价值未能充分

显现。;》》》区域房地产发展总体向好的趋势下，存在一定的

先天难度因素，短期内将影响市场利益导向，

;随着市场的急剧变化，新都所谓的价值洼地已经被抹平;区域市场（城北）——08年供销比、成交价格;新都08年供销情况、成交价格;区域市场（城北、新都）——09年供应情况预测;城北市场的板块分布;板块;新筑;项目名称;板块配套齐全，供应较少，价格稳定，震后成交量较稳定，但远低于其他主力板块。市场供小于求（供求比，1：2.62）。;老城板块成交商品住宅各面积段及价格分布特征;毗河板块;08年毗河板块月度成交量及成交均价;