0612_广州淘金家园3期营销策划报告(终.pptx

淘金家园三期

营销策划报告;第1部分

背景与前提;;5月起，成交量有所回升︱价格小幅波动;近期市场;;区域市场;区域市场;区域市场;区域个盘;区域个盘;区域个盘;区域个盘;;;豪宅市场;豪宅市场;豪宅市场;项目分为南北两个区域，规划建成68栋高层住宅和1栋写字楼。南区计划开发总面积达16万平方米，在北区基础之上进行了革命性升级，以突破性的建筑理念、前瞻的社区规划创造荔湾前所未有的江畔致尚居住典范。在整体规划、园林设计、户型设置、生活配套、物业服务、社区人文等都将有较大的提升，例如大型的影视娱乐休闲商场、综合大型会所、三大主题中心园林。;广铁南站项目：老城区稀缺50万规模大社区+一线江景资源，目标均价4－6.5万/平米;豪宅市场;豪宅市场;市场小结;第2部分

中心城区客户研究;客户

分析;;;;;——保利中环广场住宅成交客户描摹;——保利中环广场住宅成交客户描摹;特征1;特征2;特征3;特征4;特征5;特征6;小结;在以上特征之外，越秀区的客户有什么特征，从而区别于河南、老荔湾等其他老城区的客户？;“西关大屋”——商人富贾;“东山洋楼”——达官显贵;“越秀骑楼”——悠享生活;与老东山一脉相承的越秀，在精神气质上更注重身份与阶层；

更愿意沿袭城市历史赋予它的人文内涵；

一味地追求奢华，并不能从根本上打动他们；

只有深刻地触摸他们对生活质朴而不乏品味的追求

既坚持传统而又拥护时尚的态度，才能真正地懂得他们

;客户

分析;;2）变电站要用一些射线不易穿透的材质包起来，一方面减少辐射对人体的影响，另一方面，买了这么贵的房子，肯定要让亲戚朋友来看看，主人肯定不会告诉朋友也不希望外人知道这是变电站。这也是提升楼盘档次的办法；

3）如果价格很合算，即使在变电站旁边，我还是会买的

对垃圾收集站的看法：

当年搬进来淘金华庭的时候比较差，这几年已经改善很多了，隐藏得比较好，影响不大

对铁路沿线的看法：

现在的科技已经很发达，在建材的选择上已经有成熟的应对措施；

自己家的窗户玻璃就是双层隔音的，效果很好，基本没什么噪音；

对黄花岗烈士公墓的看法：

现在已经很少人会对这个地???觉得害怕了，商业、人气这么旺，影响不大了；

倒是在都市里面寸土寸金的地段，有这么一大块绿化的地方，比较难得，空气也比较好；

对周边外国人租赁需求的看法：

外国人租赁的需求比较旺盛，租金的承受力也比较强，大概占整个淘金板块租赁总需求的20%；

一般个人租房倾向于小户型，也有公司租赁员工宿舍的，就会选择大房子；;

对项目品质提升的建议：

1）好的物业管理很大程度上决定物业未来升值潜力，尤其是安保问题。收费水平不要超过2块8

吧，国内的品牌就可以了，现在淘金华庭的物管还可以；服务是一方面，态度也是一方面；

2）淘金的车位是很缺的，现在这边的车位卖到30万左右，如果你们的房子有带车位，那是一个比

较大的卖点，要重点突出

3）社区里面要有休闲的空间，可以让住的人休息

对项目价格的看法：

这个地方的房子不愁卖，预期价格28000元/平米

;;

离白云山很近，周末都会去麓湖，有时候晚饭散步会走到华侨新村里面，然后就去逛友谊商店

之所以会换房，是因为淘金坑的房子没有电梯，内环的高架建起来以后，灰尘也多，噪音有一些影响，尽管这样，太太还是不愿意搬走，2001年就在别的区域买了新房，但是直到2007年才从淘金搬走

离开淘金4年了，直到现在，还是会回去淘金，找之前相熟的理发师傅剪头发

在广州有多处物业，在好世界、中环公寓和珠江新城都有公寓投资，但是还是喜欢在环市路周边挑选物业进行投资，打理比较方便，租不出去还可以自己中午睡午觉

觉得珠江新城尺度太大，不方便，不像淘金，活动范围不需要那么大，有生活的味道

觉得太年轻的人可能没有这种经历和情结

觉得广州最好的居住环境就是东山，不是很宽的马路，生活很方便

淘金有些延续了东山的感觉，有一种贵气，有文化积淀

觉得淘金是一个时尚的地方，洋气

跟天河北相比，淘金的都市感没那么强，但生活味道很浓

而且淘金早期都是单位的宿舍楼，密度没那么高;;——淘金板块客户描摹④;

附近的一家外国人，从结婚到生孩子，都在淘金完成，觉得外国人租房子一样有居家氛围、生活氛围的考虑和要求，像中环广场、正佳东方国际那样的酒店式公寓是提供不了这个感觉的；

有朋友是中山医退休的牙科医生，最近在御东和府买了两套房子，之前是在丽江花园住，始终还是觉得不方便，又搬回来老城区住。买两套隔壁的，自己住1套，女儿住1套，小孙子的学位也有了；

邻居刚搬来一对年轻夫妇，有个小孩，早期买了番禺的房子，现在房价涨起来了，孩子也到了上小学的年纪，就把番禺的房子卖了，在淘金买了套二手的学位房，方便小孩读书。

;——淘金板块客户描摹⑤;——淘金板块客户描摹⑥;——淘金板块客户描摹