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指导教师：

南京市住宅价格现状及原因分析

土地资源管理朱海涛

指导老师：纪贵红依托课程：房地产开发与经营

摘要：随着房地产市场的持续升温，房地产行业的风险问题日益突出。用科学的方法来反映房地产价格的变化，给市场主体正确的引导信息已变得十分的迫切。进行房地产市场价格以及原因的研究，可以有效防止南京市房地产市场经济大起大落，促进房地产开发企业根据市场需求而做到理性开发，可以帮助广大购房者更加理性地购房，可以帮助当地政府宏观调控房地产市场，保证房地产更加科学地开发。本文在分析了住宅楼市场价格现状基础上，研究了住宅楼价格形成的原因。利用区域时间和区域位置对比的方式，在时间和空间上对南京市住宅楼价格进行全面分析。

关键词：住宅价格，现状，原因分析

引言

随着我国经济的迅速发展和国民需求的不断提高，房地产市场成为我国GDP增长的重要组成部分。但是由于房地产市场发展过快，以及一些炒房团的恶意推动，导致我了国房地产市场出现泡沫，住宅楼作为房地产最大的组成部分增长最为迅速，泡沫也极为严重。国家为了使房地产市场可持续发展，维护经济市场稳定，对房地产市场采取了一系列的降温措施，但是为了防止房地产市场泡沫的破裂，又一次次地注入强心剂。然而各地房价却呈现一种不降反升的局面。在这样的背景下，本文选取南京市为研究区域，对住宅价格现状及原因进行分析。

1南京市房地产市场概况

南京市是我国东部沿海长江三角洲地区最重要的核心城市之一。作为江苏省省会，南京历史悠久、文化积淀深厚，自古以来就是是很多富商的理想住宅地。南京全市下辖11个区，总面积6597平方公里，2015年建成区面积923.8平方公里，常住人口823.6万，城镇人口670.4万人，城镇化率81.4%，是长三角地区及华东地区唯一的特大城市。2016年南京土地成交量再创新高，二级市场持续15个月价量齐升，同时一级土地市场也随之大涨。

2南京市住宅价格现状

2.1总体价格持续上涨

根据数据显示，南京2016年上半年新房成交73989套，创近十年同期最高。二手房80650套，创近十年同期最高。上半年成交均价为19118元/㎡，同比上涨29%，五月库存24386套，创历史新低。

图12009-2016上半年南京市土地供销量价

数据来源：南京市国土资源局

从上图南京市新房价格年度供销量价上看，南京市住宅楼供销量2009年至2011年平稳增长，成交均价从7414元/㎡增长至11484元/㎡，2012年有小幅回落，2012年至2016年上半年加速上涨，且成交价格也随供销量增长而快速上涨，从11036元/㎡增长至19118元/㎡。至今南京市住宅楼价格平均成交价格已达20000元/㎡，价格是2012年的1.8倍且当前南京市住宅楼价格还在增长。南京周围城市如镇江，常州等住宅均价在7500元/㎡-8000元/㎡，可见南京房价较周围城市而言还是偏高的。

2.2空间分布与经济发展联系密切

根据南京市统计局发布的2016年各地住宅楼成交均价（如下表）鼓楼区和建邺区领跑全市住宅楼价格，均超过了20000元/㎡。其次是玄武区、白下区、秦淮区、下关区和雨花台区，均价在15000元/㎡到20000元/㎡。而六合区和浦口区住宅均价垫底，但是也都在7000元/㎡以上。从以上数据来看，交通便利，各大金融贸易公司和商场聚集，经济较为发达的鼓楼区和建邺区价格最高，而以工业为主的六合区则住宅价格偏低。由此可见区域经济对住宅价格有明显的推动作用，经济越是繁荣，聚集人口越多交通越便利则住宅价格越高。

表12016年上半年南京分区域住宅均价

1、鼓楼区

23459元/㎡

2、建邺区

22543元/㎡

3、玄武区

19910元/㎡

4、白下区

19238元/㎡

5、秦淮区

17594元/㎡

6、下关区

15582元/㎡

7、雨花台区

15107元/㎡

8、栖霞区

13790元/㎡

9、江宁区

13286元/㎡

10、浦口区

9757元/㎡

11、六合区

7388元/㎡

数据来源：:南京市统计局

2.3新房、二手房同涨

图22016上半年新房、二手房成交走势

数据来源：南京市统计局

根据数据显示，截至6月30日，南京上半年新房上市量4.9万套，成交总量却高达7.5万套，同比去年翻了一倍。创造历史同期最高纪录的同时，南京库存量也随即跌入2.3万套的历史最低，按照目前的销售速度将撑不过两个月。相对于新房而言，二手房销量也同样火爆，毫不逊色。今年上半年，南京二手房成交总量达8.3万套，比去年同期的3.7万套涨幅高达124.32%，相当于卖掉了去年一年的房子。8月11日，南京限贷政策终于出台，二套房首付提高至50%，网上土拍到