世联_金地_塘厦博登湖项目营销策划报告_325PPT.pptx

金地塘厦项目营销策划报告

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;;报告需要解决的问题;1;01;01-1;未来2-3年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石;经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境;人民币自2005年7月11日宣布汇率不再盯住单一美元货币，宣告升值拉开序幕；至今已升值7.9％；

人民币升值预期带来外资涌入，A股股市掀起热潮，房市投资增值度高;01-2;中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。;1981年至2005年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要;01;01-3;05年年初;“控制投资过热”的预期目的基本达到，但却刺激了价格新一轮快速上涨局面的形成;政策调控阶段2：

调控起因：进入2007年，珠三角房价在短短四个月时间暴涨30-50％，楼盘价格泡沫浮现;政策区域;2007年加息4次，一年期存款利率达3.6％，但仍低于8月份CPI增长6.5％

2007年6次上调存款准备金率，存款准备金率;2007.8;在第二轮宏观调控下，珠三角客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显现谨慎态度;城市;未来政策预判：

除坚持“土地政策、行政管理以及供应结构”的调整手段外，未来将加大以“金融、税收政策”为手段的调控措施;可能出台的税收政策将主要对大户型??目产生影响;我们认为，若银行房贷政策继续吃紧，对后市的影响将明显不同于第一轮宏观调控结果;本轮调控可能产生的深远影响，我们完全可以类比借鉴上海市场及周边市场;宏观调控对上海及周边房地产市场的影响从2005年3月开始，直到2007年3月市场回暖结束，经历2年的横盘调整期;整顿;2005年上海别墅成交走势，4月份银根紧缩后，5－7月份成交量下降到最低点，直至8月份成交量才逐步上升;导致上海房地产市场发生决定性变化的是银行“银根紧缩”政策的出台和实施;银行贷款政策的逐渐松动，导致2007年2月开始上海房地产市场成交量稳步上升，到6月份再次创造历史最高;关键政策;参考案例：香港房地产市场从1997年开始出现大幅下降，直到2003年市场开始回暖，经历了6年的横盘调整期;金融危机的爆发，使得香港房地产市场的萧条期来的更快更迅猛，同时周期也更长，这次横盘调整期共持续了6年之久;在面临市场发生变化时，高投资比率的存在，将对该变化的起到一定的增幅效应;01;01;01;战略一：项目总体32万，预计开发处于政策深度影响期及复苏期，根据政策影响规律，建议本项目采用“产品价值分级”的策略;02;;;;;项目入市时竞争并不大，项目将成为非热点及非主流市场中塘坑水库板块孤立的发力者;;;;;有利：金地物业整合新世纪资源，成为塘坑水库最大水岸线资源的控制者与影响者;02;单个项目启动非主流非热点区域借鉴：

1：东莞松山湖一号;单个项目启动非主流非热点区域借鉴

2：惠阳熊猫国际;单个项目启动非主流非热点区域的模型——;片区重塑力与项目价值提升度成正相关;重新定义区域价值;03;12个水库储水量2451立方亩水资源的自然资源，成就了塘厦无与伦比的天然水吧居住氛围;绿色森林公园，成就了城市森林绿肺机能，天然城市氧吧;高尔夫给予了塘厦更丰富的独特高端人文休闲度假资源;区域内观澜高尔夫是商务人士运动人文休闲名地;区域具有城际湿地生态圈的独特气质;本片区价值类比;水边居住人们向往的生活方式;梅沙受土地资源的限制，未来的发展空间较为有限;东莞与海的关系并非遥远，但却并不亲近;;重新定义区域价值：;03;[品牌认知一：项目属性与品牌价值连系在一起时，品牌才是鲜活的、有价值的];;机会主义者/港人;2003.6——南城东莞格林小城：以“新城市主义”为规划理念的小城，提升南城新城市区域形象，建立东莞城市中坚力量理想居所

2007.10——大岭山格林上院：项目理念——“大岭