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第一章物业保安业务知识

第一节物业管理保安概述

一、物业管理保安的涵义

顾名思义，物业管理安全保卫的对象是房屋建筑、属设备和大众设施。但

是物业管理又是以人为本，业主与使用人的生命与财产安全是最基本、最基础的

物业管理要求。物业管理安全保卫可简称为“物业保安”。有了物业保安才会有

清洁要求，便捷要求，舒适要求，享受要求,豪华要求等等，否则一切物业管理便无从

谈起。试想一下，如果一个物业管理公司连业主或使用人的生命与财产（包括物

.亚这一“不动产”在内）安全,都不能提供切实保证，那么还管理什么物业呢？因

此，我们可以给物业管理保安下一定义：物业管理保安就是必须通过现行的科学

技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业

管理辖区内的业主或使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短

路、电梯关人、水管爆裂、火警、偷盗以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、

流氓活动以及各种毁坏活动的预防与阻止，确保业主或使用人人身不受伤害，财物

不受损失,工作、生活秩序正常。

二、物业管理保安的任务和准则

（一）工作任务

从目前物业管理实践来看，物业管理保安的任务主要有三项，即治安管理、消

防管理与交通管理。这是从安全保卫工作的性质来划分的。防盗、防流氓犯罪活

动、防各种毁坏活动，是属于治安管理范畴；防火、防电梯故障及各种自然灾害,

是属于消防管理的范畴；防车辆失窃、维护辖区内交通秩序，是属于交通管理范

畴。

还有一种从管理或管理的空间来划分，物业管理保安的任务又可分为固定岗

哨、安全巡视、监控值班等。门岗、各种重要位置的岗哨如车库岗哨、定点伏击

哨位、仓库和机房等重要区域设岗等都是固定卤位，各种流动的巡查、巡更则是

流动岗哨。流动岗哨是一种有指定巡查路线的，另一种则无。

第三种是根据安全工作处状态来划分，可分为正常状态或（一般状态）下

的保安管理利紧急状态（或非正常状态）下的保安管理。正常状态下的保安管理,

是指按原定班次、时间、人员、岗位、工作性质来执行任务的管理；非正常状态

下的保安管理，是指突发性的事件、案件处理,紧急情况下的临时性处置、管制。

在规范的物业保安管理中,它有一种预案，也即紧急应变方案或突发事件应变方

案。根据紧急情况与程度不同，方案又可分为一级方案、二级方案、特别方案等。

非正常状态下的保安管理，一般要打乱正常状态下的班次、人员、岗位、时间与

工作的性质，必须一切服从、听从方案中指定负责人的调动。

第二节保安器材（硬件）

一、保安器材分类

从性质上来划分，保安器材可分为保安设施、保安设备与警用工具。

1、谓设施，是指依附在建筑物上的构筑物，如防火卷帘门、防火门、消防通

道、避难层、消防梯前室、消防水池（水箱）、防烟排烟装置、轻质龙骨阻燃矿

棉板、防火墙等。

2、谓设备，是指安装在整个大厦与小区内用于保安电子、电器、给排水等

操作系统，如电子监控系统、红外线报警系统、火灾自动报警系统、自动喷淋系

统、消防电梯等。

3、谓工具，是指保安人员可随身携带的保安用具，如对讲机、手电筒、应急

灯、太平斧、警棍等。

从用途来分，保安器材又可分为治安、消防、交通三类。

1、治安设施、设备与工具有电子监控系统、红外线报警、门禁管理系统、

电子巡更系统、对讲机、集群电话、电筒、警棍等。

2、消防设施、设备与工具有火灾自动报警系统、自动喷淋系统、消防供水

系统、消防增压泵、墙式消防栓、楼层发信机、消防电梯、卤代烷灭火系统、应

急照明、灭火器、防毒面具、消防战斗服、救生绳、太平斧等。

3、交通管理的设备与工具有机动车库和非机动车库管理系统。

二、一些保安器材作用

1、电子监控系统。整个监控设备由电子摄像机、屏幕显示、录像