X年03月22日长沙市宁乡县冠源·爱琴湾二期推盘策略.pptx

2013年【冠源·爱琴湾】二期

推盘策略;目标:一炮而红,价格稳步增长,全年持续走货;一、市场研判

二、典型项目的突破模式

三、项目本体分析

四、面临的压力与机会

六、核心问题界定

七、解决方案

八、执行体系;一、市场研判;供给与去化:连续三年供远大于求，2013年去库存压力巨大;单项目年最大去化量为6.4万平米,大多项目年去化都在3万平米以下;价格年前回落后，2012年价格相对平稳，上涨乏力;2012年,全年价格稳定徘徊;宁乡楼市进入了战国时期，全面开发，价格之战、品质之战、规模之战;新政下，开发商谨慎入市，主推120㎡中小户型;140㎡以上产品，市场需求相对较少;90-120平米供销比最小，去化速度快，库存压力小;二、典型项目的突破模式;五街国际：地段+产品设计+高频率的促销策略

;项目定位：宁乡门户，国际生活港

项目营销动态：该项目分三期开发，一二期为住宅，三期为两栋写字楼及裙楼商业组成，一期于去年底首推三栋房子400多套房源，目前所剩房源不多，项目引进深圳观澜湖大管家服务机构，明年五一交楼。

特色：5米8泛会所，超高入户大堂，零分摊，超大赠送面积最高送16㎡

均价：折后4000左右

主力户型：110-120㎡

营销/优惠策略：底价清盘（88折），再减5000元（房交会），按揭99折/一次性98折，12月底前契税减半

启示/可借鉴之处：5米8超高入户大堂，N+1超大赠送;中源凝香华都：地段+产品综合品质+实景体验;二期;兆基君城：体验+形象包装+总平规划;金色夏威夷：体验+户型设计

;项目定位：宁乡首席25万平米美式全景国际住区

项目营销动态：目前正在办卡，12.25日开盘

特色：N+1超大赠送面积，89㎡三房，130㎡五房，超大赠送面积、220米栋距

均价：待定

户型：86㎡-130㎡

主力户型：89㎡三房，130㎡五房

营销/优惠策略：办卡1千抵3万（前面先优惠2万，开盘前7天算价再优惠1万）

启示/可借鉴之处：多变空间，N+1超大赠送，公寓规划;三、项目本体分析;1.东面一线临江，且沿江面长

2.距核心商业中心仅5分钟

3.西临滨江中学

4.属于滨江板块，非城市热点开发区域

;项目认知：沩水西45万平西班牙风情大盘;项目现状：实景体验，市场???碑好，已有一定的群众基础，但沉寂太久;二期产品认知：市场主流产品，平面设计相对创新，130平米以上产品占比大，去化速度有压力;一期红动宁乡的成功点:封锁式的广告投放合适的价格策略合适的入市时机;项目分析总结：如何利用项目优势，持续保证项目的销售速度;;压力;机会;;;核心问题：

1.寡头竞争之间,项目如何占位？

2.一炮而红,开盘必须去化260套？

3.面临激烈竞争的市场情况下，如何有效的拓展客户？

4.如何有效的利用人情网络，提高客户来访量与来访质量？

5.如何通过展示与活动,加强体验，提高客户的诚意度？;六、解决方案;寡头竞争之间,项目如何占位？;竞争分析——在城市和资源价值较为均衡的大盘将成为本项目的竞争对手;『客观性』;战略的选择;唯领导者，方能建立权威影响力;推广主题方向选择：豪+实的结合;推广主题：;价格占位：低开稳步上涨，以抢夺市场，一期开盘均价：3500-3600，二期实现均价：3700-3800;再次轰动宁乡,开盘必须去化260套？;二期销售计划;蓄客目标与问题:如何实现每天36批来访;户型;蓄客策略;从推售周期上看，上半年开盘项目多,宜抢占先机;尽量做第一，坚决不做第三;面临激烈竞争的市场情况下，如何有效的

拓展客户？;

线上：通过户外、网络、报纸、电视等保持高端形象

线下：

充分利用老客户资源，强调邻里文化，借客户答谢会出台“以老带新”政策；

通过网络新闻、QQ群发、短信、DM单、相亲活动吸引更多年轻群体关注；

加强乡镇派单扫街，扩大刚性客户群体；

举办健康讲座吸引老年群体；

利用媒体集中炒作区域

传统艺术文化周

周末暖场活动

临时租用第二营销中心

;户外拦截：封锁重要口岸，实现无处不“爱琴湾”，临时租用3个月;联系知名相亲网站，一起举办集体相亲活动;

村上人群集中点，贴海报，镇上大扫除

加油站、洗车场派发纸巾封杀有车一族

结合LED车，DM单、体验券全城大扫除

行销人员在宁乡人流集中点以及一期成交客户分布区域进行定点清除

整合宁乡四大门户网站，辐射宁乡在外客群;55;

滨江文化周

集体相亲活动

样板房展示

周末持续暖场活动

继续强化细致服务

通过以上体验活动，提升对客户的感染力

;七、执行体系;爱琴湾推盘推进计划图;推售套数释放;项目;谢谢聆听;9、春去春又回，新桃换旧符。在那桃花盛开的地方，在这醉人芬芳的季节，愿你生活像春天一样阳光，心情像桃花