土地经济学第十章土地市场.pptVIP

一、土地市场的内涵 1、土地市场就是土地买卖和交易的场所，是土地这种特殊商品在流通领域中发生的经济关系的总和。 2、土地市场由主体和客体构成。§10土地市场§10.1土地市场的内涵和功能交易当事人经纪人、公证人银行土地土地权利房地产01进入市场的土地仅占存量的一部分02关注产品的位置固定性03产品的非标准化和异质性04影响不动产交易的特殊法律条例05对当地供求状况的依赖性06绝大多数交易是高额交易07习惯上采用信贷方式来补充许多买者的资金需求08普通买者和卖者非经常性的市场参与09广泛的经纪人服务R.巴洛维教授二、土地市场的一般特征案例一、1992年美国土地公司向全世界包括中国出售“拥有一片美国土地”活动，即出售一种美国土地所有权证书，该证书的持有者在美国的50个州的每一个州拥有1平方英寸的土地，总共50平方英寸。案例二、1993年中国某些开发单位向社会推销建筑物的“1平方米产权”——建设部房地产业司明确要求各地不得给“一平方米产权”颁发房屋所有权证书命题：土地市场交易不是实物交易而是产权交易？1是指商品交易的场所，在这种市场上，商品明码标价，买卖双方在固定的场所进行交易。（二）有形市场2是指没有固定的交易场所，通过广告、经纪人及其他形式，实现商品的交换。（一）无形市场三、土地市场的职能提供土地使用权交易场所，为各类土地使用权的交易、洽谈、展销及招标、拍卖、挂牌等活动提供专门场所，为交易代理、地价评估、法律咨询等中介机构提供营业场所；办理交易事务，为政府有关部门派出的办事机构提供服务窗口；方便交易各方办理有关手续；提供交易信息，公布和提供土地供求信息，收集、储存、发布土地交易行情、交易结果，提供有关土地政策法规、土地市场管理规则、土地利用投资方向咨询等；代理土地交易，接受委托，实施土地使用权招标拍卖或受托代理土地使用权交易活动。通过土地市场机制对土地资源进行高效配置01推动产业结构调整，优化生产结构02健全和完善市场体系，促进市场经济发展03四、土地市场的功能10.2我国土地市场的现状

和发展趋势一、土地市场体系的建立与培育（一）土地所有权市场——征地市场城市P国P集P相对城市P国P集P相对沈阳大连北京天津南京杭州南通11659253426898144211036713362724644745934.313.946.618.531.813.910.4青岛济南福州广州南宁重庆武汉68050910082120732847591615812811043275710.17.86.918.316.030.418.91、土地使用权出让市场——一级土地市场2）土地使用权长约年租制——是指国家作为土地所有者，按照法定最高期限内的约定年期，在向承租人收取首期租赁价金的基础上，再按年收取租金，将土地使用权让渡给承租人的租赁形式。—物权（二）土地使用权市场 1）土地使用权出让制——是指国家将土地所有权和使用权分离开来，在一定期限内以一定的价格让渡土地的使用权。 ——有偿、有期限、有条件出让形式： 批租制、租赁制—长约年租制 如湖北襄樊、河南许昌、山东青岛、江苏昆山出让方式： 协议、招标、拍卖、挂牌据对43个大中城市调查，协议地价平均为每平方米165元，招标地价平均为每平方米507元，拍卖地价平均为每平方米1822元。三者之比为1：3：11。协议地价往往偏低原因是管理体制不完善，出让方是政府，但具体操作者是有自身利益的个人或单位，受让方是有自身利益的个人、企业等，协议出让往往是政府让利。1990年，国务院颁布了《中华人民共和国城镇国有土地出让和转让暂行条例》为土地市场的发育提供了法律条件2006年，国务院发布31号文《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》，要求全国统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。31号文明确要求工业用地必须招拍挂出让2002年7月国土资源部颁布实施了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确要求“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”土地使用者土地使用者流转方式：转让、租赁、合资、合作、入股——债权2、土地使用权流转市场——二级土地市场1、集体建设用地市场2、农用地市场（三）集体土地使用权市场实际生活中，乡镇企业发展用地、三来一补企业、外资企业、合资企业以及部分城市企业在农村发展的用地，和部分高速公路用地，都先后不征而用。1995年，国家的政策导向开始发生变化，允许探索