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S房地产开发项目风险识别、评估与应对策略研究

内容摘要

当前一方面调控政策密集，房企投、融、营均收紧；另一方面，国内的经济复苏乏力，市场疲弱，销量平平，房屋成交量和价格双双下跌；叠加债务集中到期，大量地产公司流动资金紧张。因而本论文从风险管理等基础理论入手，以S项目为案例，从宏观和现实的角度，对S项目进行了全面的分析，并提出了相应的对策建议。本文采用了专家意见等方法，对工程项目的主要风险因子和指标进行了有针对性的识别。在此基础上，对各个风险指标进行了全面的评估，将各个风险的权重进行了比较，并对S项目的风险进行了分类。最后，本文根据风险评估的相关结果，提出了相应的对策建议。通过对房地产行业的深入研究，可以为房地产行业的风险管理提供一定的理论依据，并通过各种方法提高项目的管理水平和方法，通过对相关理论体系的补充和完善，才能使我国房地产项目高质量、稳定地发展。

关键词：房地产开发项目；风险识别；风险评估；风险应对

目录

TOC\o1-3\h\z\u6804内容摘要 1

5191引言 3

217571项目风险管理理论 4

309061.1风险的概念及特征 4

34751.2项目风险管理过程 4

311821.3房地产开发项目风险管理 5

296912S房地产开发项目概况 6

192752.1开发项目基本情况 6

113992.2开发企业基本情况 7

269393S房地产开发项目风险识别 8

41143.1项目投资决策阶段风险识别 8

189823.2项目前期工作阶段风险识别 9

327203.3项目建设阶段风险识别 10

92283.4项目销售阶段风险识别 11

217254S房地产开发项目风险评估 12

251684.1项目投资决策阶段风险评估 12

125334.2项目前期工作阶段风险评估 12

71614.3项目建设阶段风险评估 13

251504.4项目销售阶段风险评估 13

53615S房地产开发项目风险应对 13

230485.1项目投资决策阶段风险应对 13

271675.2项目前期工作阶段风险应对 14

304505.3项目建设阶段风险应对 15

183355.4项目销售阶段风险应对 15

94326结论 16

16734参考文献 16

引言

当前，房地产行业面临着越来越严峻的经营环境，如何在利益和风险之间寻找一个平衡点，加强房地产项目的风险管理是十分必要的。然而，中国过去几年的房地产行业利润太过轻易，导致很多房地产公司的风险意识还没有跟上时代的步伐。只有在房地产开发中，加强风险管理，才能为房地产项目的成功开发和经营提供先决条件，从而推动房地产市场的合理发展。在新的市场形态下，三四线城市的经济发展和人口增长并不具有显著的优势，相对于刚性需求的消费者基数较少，所以开发商的经营风险也较大。因而本文从房地产项目的风险管理入手，构建房地产项目风险评估的模型与控制系统；二是本文的研究结果可以很好的解决大部分房地产企业的需要，并为以后的风险管理提供一定的理论依据。

1项目风险管理理论

1.1风险的概念及特征

(1)关于风险的定义

所谓的风险，就是在某一客观环境下，可能出现的不同结果，或者说是一种特殊的变化。而且这种变化的幅度越大，所带来的风险就越大。而风险管理则是根据风险的大小，进行评价，制定相应的对策。有效的风险管理，就是要把最有可能造成最大损失或最有可能发生的事件进行分类，然后在最短的时间内进行解决。而那些不会引起太大影响或者危险性较小的事件，就可以推迟[1]。

(2)风险的性质

第一，人们不能完全避免风险；为了最大限度地达到这个目标，必须事先识别出各种危险因素，并据此制订出一个合理的解决办法。另外，影响房地产项目风险的因素也是多种多样的，从另一方面看，风险的性质是随机的；所以，想要彻底消除这种风险，几乎是不可能的。

第二，风险的出现通常是突然的，没有任何的预兆，很多时候是不可预测的，在无法预测的时候，人们往往会不知所措，从而导致了更多的风险。因此，要提高风险防范意识，对风险做好准备，建立相应的控制机制，提高人们对风险的控制能力，减少它带来的负面影响[2]。

第三，风险的发生通常会受到多种因素的影响，反映出其不可预测性，而其后果也是意想不到的。一般来说，风险并不是一成不变的，而是会根据所处的环境和承受者的不同而发生变化。

1.2项目风险管理过程

项目风险识别、评估和应对是项目风险管理的基本过程。

(1)项目风险识别

在工程项目风险