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国际公寓房地产开发项目风险管理研究与应对策略

内容摘要

摘要:随着社会的发展，国内城市现代化进程加快，房地产行业因此得到了史无前例的发展空间。但是，房地产项目作为一个高风险高收益的行业项目，在他的每个环节都充斥着风险，例如基础构建时间长，投资风险较大，回收成本期长，所以为了保障房地产项目的经济效益，降低项目风险，必须要加强风险管理工作。本文主要讲述了房地产风险识别和风险评估，房地产开发相关风险的种类，和风险管理的重要性，以及如何降低房地产发展项目的风险措施和提高房地产开发商对于风险响应的措施。

关键词：房地产开发；风险识别；风险评估

随着社会的发展，市场经济体制日益完善，随之而来的是市场竞争越来越激烈，房地产企业为了实现自身经济利益最大化，为自身争取最大利润，首先必须要加强自身企业的风险测评和风险管理，采用先进的管理手段和治理理念，以积极的态度，引导企业探索合理的措施来进行房地产风险规避，有效的提高我国房地产的经济效益。作为一个比较特殊的行业，房地产受多方因素影响，具有以下几种特点：投资风险大，基建时间长，回收成本时间长，投资额大，资金周转缓慢，变现能力差。除此之外，还受到社会经济等诸多环境因素影响，房地产投资项目，是一种对未来产品进行预测，从而对其进行产品生产的过程。另外房地产也受地域影响，只有项目差异和其他诸多方面的差异，涉及的不只有技术方面的问题涉及的不只有技术方面的问题。因此国家无法针对性的为其制定风险规避。

1房地产开发项目的风险识别及分析

房地产开发项目风险常有以下几类：

1.1决策风险

决策风险是房地产开发项目风险的主要风险之一，也是房地产开发的一个重要环节。在决策阶段，房地产开发商需要结合政治经济社会发展趋势，综合分析市场发展状况、城市规划、国家经济政策等，最终制定相关的房地产开发项目战略，确定相关房地产开发时间和类型，抓住时机。除受企业决策风险影响大之外，还受国家决策影响，比如，房价控制、利率波动幅度、土地价值、环境保护等方面的影响，因此房地产项目的定位，及房地产开发商对项目的有关决策对该项目的成功与否十分重要，且一旦决策执行，工程一旦完成，将难以对已完成的开发项目及类型进行修改，所以说房地产开发的决策是至关重要的。

1.2经营风险

经营风险是指由于企业经营不善或失误，导致房地产开发项目实际结果与预期不符，继而影响销售效果和最终盈利。房地产开发项目经营风险主要有以下三种情况：一是由于投资者得到的市场信息不准确、不充分，或者不够及时，导致决策失误，降低企业盈利；二是，投资者没有对有关的法律条规，城市规划或付税规定进行充足的了解，而导致交易或投资失败；三室，企业的销售和管理方式出现错误，企业营销缺乏专业的经营技术人才，导致未能发现有力的市场时机，使得成本增加，房产空置率增加，实际利润低于预期利润。

1.3技术风险

技术风险是指在进行房地产开发过程时，建筑材料变更、建筑施工技术变动、房产设计方案选择不当、计算失误等。这些都属于技术方面的失误。而在当今的社会，随着科学技术的发展，社会也进入了知识经济时代，科学技术的突飞猛进，房屋设计越来越高科技，房地产建筑材料的质量性能等也得到了显著的提升，除此之外，房屋建筑技术也得到了有效提升，房屋建筑结构也在不断的革新，越来越多堆积的老的房屋建筑，不能满足现代经济美观安全可靠性的需求，导致从前存储的有关建筑物不断贬值，这就是因技术提升导致的技术风险。

1.4市场风险

市场风险，是指在房地产建成后，由于建设周期长，市场会发生波动，从而遇到一些不确定因素，进而影响相关房地产项目的推出，使得房地产开发商蒙受损失，建设周期过长，也导致市场供求关系受到影响，当房地产供应量增加，投资者的需求量就会相对减少，市场竞争也会越来越激烈，导致房地产销售越来越艰难；此外，市场变动也会导致价格变动，价格越高，利润越高，房地产开发商的收益就越高，获取最大利润，但是，房地产的售价过高，也会进一步影响销售情况，产品的销售量也因此降低。

1.5政策风险

政策风险主要是指国家政府运用宏观调控影响整个房地产市场。国家宏观调控的目标主要是：促进经济增长，引导充分就业和稳定物价。国家的宏观调控政策直接影响了市场经济未来的发展方向，但国家的政策也并不是很正确的，国家政策导致的政策风险具有不可逆转性，和不可预测性，相对于其他风险，政策风险对房地产市场的影响较大，且当前的政策情况也影响着市场情况，除此之外，政策风险具有全局性，不针对某一房地产开发商，而是对整个房地产开发市场。像现在的，房地产政策、土地政策、购买政策、环保政策等都会对房地产开发市场形成一定的制约影响。因此房地产开发政策，必须基于国家政策，在迎合国家政策的基础上，综合运用经济运行和政治主张，决策者需要具有预见性，才能有效的规避