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青岛房地产项目开发管理程序手册

编者按语：

对于青岛房地产项目的开发，编者依据自己的理解，在综合整理

以往工作料的基础上，结合青岛市政府部门要求的报建依次，对于

一个具体房地产项目开发的具体过程进行整理。

在整理汇总过程中，具体一些事项不是特别详尽或者说某些方面

存在很大相识上的失误，望各位同行赐予完善补充，在此先行谢过。

2006-11—9

书目

第一章：项目投资决策3

一、项目建议书3

二、可行性探讨4

其次章：前期打算阶段5

一、项目立项6

二、土地预审7

三、项目选址、规划设计条件下发7

四、勘探、设计队伍选择，规划方案审批，建设用地

许可证下发8

五、办理土地手续、领取项目开发手册及其后续管理

9

六、建筑方案设计、报审，建筑工程建筑方案审查意

见书下发。13

七、施工图设计审查，施工图审查看法合格书，建筑

工程规划许可证办理。14

八、规划批后管理15

第三章：工程建设阶段16

一、工程报建流程：16

一工程实施18

三、项目信息管理20

四、工程综合验收管理20

第四章交付运用阶段25

一、售后服务25

二、物业管理25

从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为

四个阶段这（里暂且不谈销售阶段），即项目投决策阶段、建设前

期打算阶段、工程建设阶段、交付运用售（后服务）阶段。

第一章：项目投资决策阶段

房地产投决策阶段在整个项目开发方面具有战略方面的意

义，是对项目从经济效益、社会效益、环境效益以及技术方面对项目

的论证，为项目以后的发展方向确定了道路。

在青岛，投决策阶段建设单位的主要工作就是编制可行性报

告（或者编制项目建议书）。一般而言，小型项目编制项目建议书，

取代可行性探讨报告向政府报审。

一、项目建议书

1、项目建议书定义

项目建议书是拟建项目的承办单位，依据企业的发展战略，结合企业

的既有源，在经过对市场供应、需求、消费者习惯等各种因素调查

的基础上，找寻市场投机会，特撰写此建议书，宏观上对该项目建

设的必要性以及可能性进行了论述，上报青岛市安排委员会进行选

择，一般为小型项目。

2、项目建议书内容

⑴项目名称、承办单位、项目负责人2（）项目的提出的目的、必要性

和依据⑶项目的产品方案、市场需求、拟建生产规模、建设地点的

初步设想⑷资源状况、建设条件、协作关系和采纳新技术的可能性

⑸简洁投资估算和资金筹措方案资金偿还实力预料;6（）项目初步进度

安排⑺项目投资的经济效益和社会效益的初步估计。

二、可行性探讨

1、可行性探讨定义、目的及其内容

可行性探讨是指对建设工程项目在做出是否投资的戾策之前，现对于

该项目相关的技术、经济、社会、环境等全部方面进行调查探讨，对

项目可能拟建的方案仔细地进行技术、经济分析论证，探讨项目在技

术上的先进适用性、经济上的合理性、建设上的可能性，对项目建成

后的经济效益、环境效益等进行科学的预料和评价。据此提出项目是

否该投资建设，以及选定最佳投资方案等结论性看法，为项目决策供

应基础。可行性探讨的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,

削减或避开投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境

效益。

可行性探讨的主要内容有：（1）项目概况2（）开发项目用地的现场调

查及动迁安置3（）市场分析和建设规模的确定4（）规划设计影响

和环境爱护5（）资源供应及资本运作方案6（）环境影响和环境爱护;

⑺项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的探讨