2025年房地产销售部售楼员培训流程.doc

售楼顾問培训流程

自撰

自述

本人從事房地产销售数年余，虽不曾获得非常辉煌的成绩，不過也积累了一定的經验。在此，与各位事业同仁一起分享這份成果，虽然此稿件命名為《售楼顾問培训流程》，但都属于個人行為，与本人現所属企业及其他人没有任何法律关系，如若由此产生的一切有关责任由本人负责（不經本人同意拷贝或复印此稿的除外）。

成熟的思维来源于長期對的的思索

對的的思索来源于長期思索的习惯

長期思索的习惯须克服懒惰的本性

懒惰才是阻碍成功的罪魁祸首

中国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来处理。長期以来人們习惯于按照分派住房的時间、数量和地點考虑安排工作、學习和生活。

??80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补給发售新建住房政策進行试點。按照這個政策，個人购置住房的房价款，由個人、單位和政府各承担1/3，即個人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其他房价款由單位和政府补助。1987年9月,深圳經济特区率先实行土地使用权有偿出让,随即,福州、厦门、广州、上海等都市也開始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以根据法律规定转让”從而使房地产市場有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观經济的影响房地产市場受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到深入发展，加上浦東開发的带動作用，1991年下六個月，房地产市場出現回升趋势。

從严格意义上說，我国房地产市場是從1992年兴起的。1992年是我国房地产市場发展的一种转折點，而此前的“房改”、“地改”一直步履维艰。房地产业在有利的政治、經济环境下得到了迅速发展，房地产市場兴起，交易活跃。其重要標志是1992年前几种月社會各界普遍公认的一种社會新热點----“房地产热”的出現：全国前四個月与上年同期相比，工业总产值增長18.3%,全民所有制單位固定资产投资增長38.6%,社會商品零售额增長14.6%,而商品房完毕投资却增長78%,商品房销额增長63.3%.1992年下六個月:膨胀.1992年下六個月房地产市場迅速膨胀.整年完毕房地产開发投资比1991年终增長175%,新動工面积增長78.1%,运用外资增長228%,整年商品房销售额比1991年增長80%,房地产企业增長2倍.

1993年上六個月到达顶峰.這期间,全国商品房完毕開发投资比上年同期增長143.5%新動工面积增長136%;新增開发企业6000余家,至此,全国房地产開发企业已达19000多家.1993年下六個月----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府開始對房地产业实行宏观调控政策.“相持”重要表目前三個方面:一是從心态上看,诸多人认為宏观调控是临時的,“年终将出現新一轮高潮”;二是從实际价格上看,诸多大都市基本不見降价,“有价無市”的局面非常明显;三是完毕的投资增速比上六個月有所下降,但仍比1992年高.這种局面大体持续到1993年3月.

1994年3月至1995年:房地产進入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两會”之後，房地产市場開始理性回落。《政府工作汇报》中提出的9%的經济增長速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐安静了社會上期望房地产市場出現新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已获得明显成效，房地产市場步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市場需求构造；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显減少；中介征询、物业管理也获對应的重视和发展。

1997年有关国家机关提出处理商品房空置的措施和实行住房担保贷款的措施，某些都市决定停止福利分房，实行新居新制度。從98年下六個月起全国城镇停止住房实物分派，实行住房贷币化。新建住房原则上只售不租；建立以經济合用房為主体的多层次新的住房供应体系，對不一样收入层次的居民供应不一样的住房，实行不一样的定价原则：對收入较高的家庭提供經济合用的商品住房实行政府指导价，對最低收入家庭提供廉租金实行政府定价。

第一阶段：理论突破与试點起步阶段（1978至1991年）

1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观點。1