新型城镇化思考(盈利模式与风险防范).ppt

新型城镇化思考

——盈利模式与风险防范;中国房地产行业发展;

第一阶段：中国房地产的萌芽阶段

;中国房地产行业发展所经历的阶段;中国房地产发展模式;中国房地产的盈利模式;中国房地产的盈利模式;中国房地产的盈利模式;中国房地产的盈利模式;新型城镇化发展模式探讨;国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁参与了城镇化总体规划的制定。他对经济观察报包表示，在检索了12个省各城市的政府工作报告、文件、规划等资料之后发现，在144个地级城市中，就有133个地级城市提出要建设近200个新城新区，核算下来，等于是平均每个地级市就提出建设1.5个新城新区。另外，在检索的161个县级城市中，提出新城新区建设的有67个。更为担忧的是，大多数城市已经将新城新区建设付诸实际行动。;;;中国房地产发展数据——房地产住宅销售量/价分析;;万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。;;从2004年起，通过实施“区域聚焦、多业态”战略，龙湖进入全国化扩张的发展阶段——即由北向南、从沿海经济圈、中心城市辐射到周边城市，利用业态和区域的双重平衡来实现可持续的发展。在每个城市，龙湖都坚持进行多项目、多业态的开发思路，目标是争取在每一个进入的城市都成为业内领先的企业。;;PART2;专注于住宅

目前，万科的业务范围集中于住宅。万科所持有的物业资产非常之少，并且根本没能够形成持续增长的模式。虽然一直有万科由“住宅开发”向“住宅开发+商办持有”转向的猜测，但就目前形势看，万科还是以住宅为主，使得周转更快，更容易做大规模。

不断提高精装修比例

2005年，管理层决定推出更多精装修产品，旨在提升其产品竞争力。在激烈的竞争中，产品升级将能够比降价更为有效地吸引潜在购房者，因为它对于市场信心的负面影响较小。;万科的五大客户细分及占比;区域纵深发展战略：

在区域布置上，万科实行区域纵深发展战略。目前万科已成功布局42个城市，其中30个在售项目。后期将继续发挥战略纵深优势，进入更多的二三线城市。

从目前的区域关系建立上看，万科已经基本覆盖了经济较发达地区的省会城市。

随着城市化进程的加速，万科目标市场的选择范围将更广，尤其是目前项目较少的中西部和东北地区。;客户导向型产品

在行业中，万科对应主流需求的产品线完善，总共分为金色系列（G）、城花系列(C)、四季系列(T)以及高端系列(Top)等四大系列。

每一系列产品下又有1-3种产品，共细分为8种产品类型。万科从客户内在价值出发，按客户不同生命周期，建立梯度产品体系，为客户创造价值，实现客户的终身锁定。;万科产品品类;;;龙湖目标市场分析;龙湖目标市场分析;龙湖目标市场分析;龙湖市场定位;龙湖市场定位;龙湖市场定位;龙湖——成都市场定位;龙湖——上海市场定位;以北京、上海、广州为核心战略城市，以重庆、武汉、长沙、沈阳、长春等地为重点拓展城市，公司分别在广州、北京、上海、武汉、重庆、沈阳等全国十大城市拥有26家控股公司。

以住宅开发为主，积极拓展多元业态的发展模式。;“提供高性价比的产品”,从消费者吸引力入手掌控发展脉络的产品战略主张“和谐生活，自然舒适”的开发理念，专注于“和谐、自然、舒适”的产品特色营造，不断提升产品的质量，为老百姓建造高素质的精品住宅。

;PART3;4P之产品对比分析;;;龙湖翠微清波

地址：青羊区三环路与成温公路交界处

开盘时间：2007年3月

占地面积：43688总户数：980

容积率：3.6绿化率：30%;;;2001年中国银行总行授信额度10亿

中国农业银行总行授信额度18亿

招商银行总行授信额度6亿

2002年中国建设银行深圳市分行授信额度5亿

发行可转换债券15亿

中国银行总行授信额度15亿

2003年中国建设银行深圳市分行授信额度15亿

中国银行深圳市分行授信额度7亿

2004年发行可转换债券19.9亿

17英里项目信托1.99亿

万科云顶项目信托1.5亿

中国农业银行授信额度46.9亿

;关键词：四项基本方针;多元化产品策略，加大刚需住宅供应比重。

在高周转发展过程中，龙湖由早期的低密度高端住宅为主，逐渐转向多业态发展模式，加重中低端产品的市场供应比例，迎合当前首置和改善性为主的刚需