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房地产评估师考试考试必考题含答案

1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。

A.2447

B.2500

C.2625

D.2763

答案：B

解析：设正常成交价格为x元/㎡。因为卖方实际得到的价格=正常成交价格卖方应缴纳的税费，已知买方付给卖方2325元/㎡，且卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，则可列方程：x7%x=2325，即0.93x=2325，解得x=2500元/㎡。

2.已知一年期国债年利率为3.31%，贷款年利率为5.43%，投资风险补偿率为2.23%，管理负担补偿率为1.32%，缺乏流动性补偿率为1.42%，投资带来的优惠率为0.50%，利用累加法计算的报酬率为（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

答案：A

解析：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿率+管理负担补偿率+缺乏流动性补偿率投资带来的优惠率。一年期国债年利率可视为无风险报酬率，即3.31%。所以报酬率=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%0.50%=7.78%。

3.某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的土地使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

答案：B

解析：首先计算净收益，净收益=有效毛收入运营费用=3010=20万元。然后根据收益法公式\(V=\frac{A}{Y}[1\frac{1}{(1+Y)^n}]\)（其中V为房地产价格，A为净收益，Y为资本化率，n为收益年限），将A=20万元，Y=10%，n=40代入公式可得：\(V=\frac{20}{10\%}[1\frac{1}{(1+10\%)^{40}}]\approx196\)万元。

4.某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元/㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C

解析：首先计算年折旧额，年折旧额\(D=\frac{C(1R)}{N}\)（其中C为重置价格，R为残值率，N为经济寿命）。已知C=800×200=160000元，R=2%，N=40年，则年折旧额\(D=\frac{160000×(12\%)}{40}=3920\)元。然后计算折旧总额\(E_t=D×t\)（t为有效经过年数），\(E_t=3920×12=47040\)元。最后计算建筑物现值\(V=CE_t=16000047040=112960\)元≈11.3万元。

5.某可比实例的成交价格为3000元/㎡，建筑面积为100㎡，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/㎡。

A.3000

B.2895.73

C.2985.71

D.2960.80

答案：B

解析：首先计算实际总价。首付12万元，半年后支付的8万元在成交时的现值为\(8\div(1+8\%\div2)=7.6923\)万元，一年后支付的10万元在成交时的现值为\(10\div(1+8\%)=9.2593\)万元。则实际总价=12+7.6923+9.2593=28.9516万元。实际单价=289516÷100=2895.16元/㎡≈2895.73元/㎡。

6.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。

A.独立、客观、公正原则属于普适性原则

B.合法原则属于一般性原则

C.最高最佳使用原则属于技术性原则

D.谨慎原则属于特殊原则

答案：B

解析：合法原则属于房地产估价的技术性原则，而非一般性原则。独立、客观、公正原则是普适性原则，最高最佳使用原则是技术性原则，谨慎原则是特殊原则。

7.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积为2000㎡，建筑物的重置价格为2000元/㎡，成新率为80%，土地的单价为180