中原-深圳新市镇土地综合开发模式定位报告—布吉樟树布项目研判.ppt

新市镇●土地综合开发模式

—布吉樟树布工程研判;工程难点研判;工程难点研判;;3月全市成交均价12463元/平米，环比2月份下跌了14.3％。

市场成交以各工程推出的特价单位为主；由于价格依然没有到达消费者预期，所以价格的持续下跌并没有带来成交的大幅放量。;市场大势——市场反响;市场大势——从两会看楼市调控;;工程难点研判;营销环境分析——地块概况;营销环境分析——工程SWOT分析;营销环境分析——布吉潜在竞争工程;工程难点:

对于持续开发的大体量工程，如何保持大盘持续竞争力?

4.5的高容积率如何合理利用景观资源?

对于开展中的区域，如何找准自身定位，开掘更多客户？;工程难点研判;布吉;工业区往丹竹头及甘李片区转移。

布吉片区划分定为物流片区、布吉中心区、布吉生活居住区以及布吉工业区。

绿地规划重点建设大芬公园、水径公园等。

2021年，人均公共绿地将不小于每人8.31平方米。;龙岗区召开布吉交通疏解专门会议表示，未来3年至少投入10亿元解决布吉交通问题，把布吉交通疏解问题纳入“大运会〞范畴。;区域变化趋势——交通规划;;深惠路和地铁3号线的改造会给布吉置业群体带来怎样的改变？;99;工程难点研判;罗湖客仍是主要来源；

福田客户由于价格挤压，也开始流入布吉，未来对于此区域年轻、经济实力较弱的客户群挖掘力度可以加大；

25-35岁的年轻客户是主要购置力，资金实力较弱；

关内的企事业单位职员和布吉本地企业主是主要职业分布；;供需变化趋势——信义假日名城6期成交客户分析;供需变化趋势——布吉成交客户分析;供需变化趋势---布吉大盘户型结构变化;七期两房79平米;供需变化趋势---可园六期到七期的户型变化;供需变化趋势---信义荔山公馆最新户型;08年布吉主要在售工程;供需变化趋势——客户来源分析;罗湖客户;布吉;生理需要;供需变化趋势——布吉市场客户总结;客户访谈1

徐小姐,28岁,现租住罗湖新秀村,公司主管,首次置业

购房需求:工作、收入逐步稳定,不想继续租房了

置业意向:60平方左右总价较低的两房,关心价格和赠送面积的多少

选择布吉的理由:看好地铁3号线带来的利好,希望住在地铁口附近,出入方便;客户访谈3

卢小姐,32岁,现住单位宿舍,公务员，首次置业

购房需求:结婚需要

置业意向:两房,小区要好,关心价格、环境和交通

选择布吉的理由:看好地铁3号线带来的交通利好,环境也会改善，布吉目前价格洼地;罗湖、福田白领的购房心态

支付能力不强，对价格较为敏感，会多方选择

因须到市区上班，对楼盘周边的交通非常注重

多为二口之家，首次置业；要求面积不大；平均年龄小，追求品味及个性;核心客户:

关内客户;供需变化趋势——08年三级市场布吉成交户型面积分布;区域产品以紧凑型二房、三房为主流，低首付、经济型是吸引关内首次置业者的关键因素。

目前本区域客户随着生命周期的开展，未来2-3年会产生大量的换房需求，3房、4房的需求会有所增加。

由于客户居住需求的提高，户型总体面积区间均有放大，居住需求向舒适型转变。

新的户型结构除了满足简单的居住需求外，更增添了一些人性化的功能区，如主卧套间、工人房、入户花园的设置，使得各区域的功能性更加合理和完善。;供需变化趋势——未来市场目标客户群判断;供需变化趋势——工程户型定位方向研判;供需变化趋势——户型定位方案A;供需变化趋势——户型定位方案B;;工程难点研判;深圳的大盘，如何突围：

桃源居：教育产业+地产

华侨城地产：旅游产业+地产

佳兆业可园：摩卡新市镇概念贯穿始终;;区域价值突出，前景广阔;工程定位——核心价值体系;综合开发模式打造

生态品质新市镇

实现土地的综合价值功能;以自然生态为核心的主题生态会所;以生态人居为特色的品质社区;以娱乐休闲为主题的生活配套商业;综合开发模式打造

生态品质新市镇

实现土地的综合价值功能;工程难点研判;建筑风格建议——建筑风格选择;建筑风格建议——建筑风格选择;3、建筑风格能与周边自然环境相融合;通过对与竞争工程建筑风格的分析、目标客户群的倾向性分析以及建筑与周边自然环境的结合研判，现代的建筑风格最能符合本工程需求;1、简洁的几何造型及线条;2、充分运用结构线条的表现手法;3、外立面大量采用玻璃元素;户型设计建议;赠送层高限度以下的空间

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每间房赠送步入式窗台：每间房额外赠送个一、二平方，而且空间可以有效利用。但必须把握尺度，以免造成空间压抑感，或床上“横樑压顶〞等对居住心理〔风水〕的影响。

主卧北面的落地凸窗进深达1.5米，配合中间的衣柜位置，足以做成一间集书房、衣帽间两项功能的房间或空间。

此户型另有一个入户花园，厨房也够大，完全可以称得上宽绰小户的“经典〞之一。;桂芳园-赠送衣柜面积;品园