国信证券内部培训-房地产行业行业报告及其写法分析.ppt

房地产行业分析;Self-introduction;行业供需分析

行业趋势分析

地产公司估值探讨

主要地产上市公司估值比较;?行业属性判断;;需求因素分析;;供给分析;;?行业属性判断;调控让行业发生了变化;;;销售低迷、信贷紧缩和去年拍地需要缴付的土地款导致开发商资金紧张。

资金紧张将导致三种可能的结果：放缓开发、工程转让、降价促销。三种结果都可能导致房地产市场供给减少。;房价见顶，资金流出房地产市场，需求减少；

供给短期惯性增加，随后将缩量；

市场热度降低，成交量、销售速度、房价、行业利润率都将回归合理；

局部企业将退出市场，行业集中度提高。;行业调整的终结点：

价格回归合理：房价收入比降至合理水平，10以内。

销售回归合理：普通工程半年到一年的销售期，高档工程一年到一年半的销售期。

成交量回归合理：1-2倍GDP的销售增幅

利润率回归合理：92年以来行业平均净利率7.23%，平均毛利率26%，07年行业平均净利润13.15%，平均毛利率36%，回归必然

时间大概2-3年。;?行业属性判断;;;开展战略

1、3+X战略：以保招万金、富力、中海为代表；

2、1+X战略：华发、栖霞、福星等为代表

3、重点城市布局：金融街、苏宁环球、华润置地、上实开展

产品策略：

1、普通住宅：万科、中海、雅居乐、浙江绿城

2、高档房：华侨城

3、产品多元化：富力、保利、金融街、招商地产

4、物业持有：小商品城、华润置地、园区开发类公司;估值方法：绝对估值、相对估值、比较分析〔横向比较、纵向比较〕

绝对估值：RNAV、DCF、DDM…

相对估值：PE、PB、PEG…

与HB股估值比较

与国际主要地产股估值比较

行业指标：

GFA/S〔M2/股〕

GFA/MV〔M2/元〕

SUPMV〔标准单位/元〕;估值方法;什么是RNAV估值？

就是利用成熟的房地产评估方法对地产公司主要资产进行评估，进而得出房地产公司重估净资产的一种估值方法。实际相当于公司的清算价格。

如何进行房地产公司RNAV估值？

对地产公司不同类型的资产〔存货、固定资产等〕分别采用不同的评估方法，分别得出其评估净现值

汇总各类资产的净现值

加上评估时点公司账面净资产，得出公司???的RNAV值

与总股本比较得出每股RNAV，进而判断是折价还是溢价;1、房地产工程评估的主要方法;假设开发法：

影响评估的因素：工程规划情况、地价、造价、开发进度安排、工程周边房价及未来走势、销售周期、销售率等

我们一般对在建或在未来一年内开工的工程采用此方法

市场比较法：

影响因素：周边地价水平

我们一般对在未来一年不能开工的土地使用此方法;;

缺点

NAV估值并不考虑管理层素质、业务运营效率、未来收购和增加工程带来的盈利增长，未考虑公司持续经营，对工程公司估值较适合

它根本上与公司解散或清盘时的价格接近

估值仍建立在对房价、地价、销售速度的假设根底上

此外，资本化率轻微变动有可能对评估值产生较大影响;容易高估的几种情况：

将各工程开发价值加总，然后加上公司净负债得出的估值，容易使公司NAV高估，因为对于规模较大的地产公司而言，各工程地价支付情况较模糊，不易弄清楚

所有工程储藏均采用假设开发法评估，多计算了未开发土地储藏的开发价值，使公司NAV高估

对销售周期、销售率、销售价格、租金收入假设太乐观

折现率取值偏低;SU〔工程储藏标准单位〕;我们重点关注的地产股含金量比较,SUPMV值越高说明该股含金量越高;?行业属性判断;资料来源：国信证券经济研究所;资料来源：国信证券经济研究所