房地产行业数据中心REITs分析：润泽数据中心REIT和万国数据中心REIT.docx

目录索引

TOC\o1-2\h\z\u一、首批数据中心REITS分析 5

（一）项目基本情况 5

（二）南方润泽数据中心REIT 6

（三）南方万国数据中心REIT 10

二、风险提示 13

图表索引

图1：不动产各板块REITs分派率水平及变化 5

图2：润泽数据中心REIT评估报告预测的营业收入及NOI 9

图3：万国数据中心REIT评估报告预测的营业收入及NOI 12

表1：数据中心REITs基本情况概览 5

表2：数据中心REITs基础设施项目基本信息 6

表3：润泽数据中心REIT经营及财务情况 7

表4：润泽数据中心REIT营业成本及期间费用 8

表5：万国数据中心REIT经营及财务情况 10

表6：万国数据中心REIT经营及财务情况 11

一、首批数据中心REITs分析

（一）项目基本情况

首批数据中心REITs已于3月申报至交易所审核，分别是南方润泽数据中心REIT和南方万国数据中心REIT，评估价值分别为42.03亿元和21.95亿元。两单数据中心REITs发行联合体均为南方基金和南方资本，该组合在25年4月21日成功发行了南方顺丰物流REIT，根据数据截至25年4月30日南方顺丰REIT相对于基金发行价格的涨幅为12.80%。

两单数据中心REITs均为批发型数据中心，由少数客户签约，因此上架率水平高于行业平均。项目选址上，两单数据中心REITs均选择在一线城市周边的卫星城市建设，兼顾网络延迟和能耗成本。综合经营数据和项目选址来看，两单数据中心REITs底层资产质量优秀。

表1：数据中心REITs基本情况概览

基金名称

基础设施项目类型

区位

项目状态

评估价值

（亿元）

基金管理人

专项计划管理人

2023年（亿元）

25E

分派率

收入

EBITDA

南方润泽数据

中心REIT

批发型

数据中心

廊坊

（京津冀）

审核中

42.03

南方基金

南方资本

5.46

3.14

5.76%

南方万国数据

中心REIT

批发型

数据中心

昆山

（长三角）

审核中

21.95

南方基金

南方资本

1.68

1.45

5.55%

合计

-

-

-

63.98

-

-

-

-

数据来源：上交所、深交所、招募说明书、

5.56%5.76%5.55%4.79%4.47%溢价率4.38%

5.56%

5.76%

5.55%

4.79%

4.47%

溢价率4.38%

溢价率33.40%

溢价率3.77%

4.19%

溢价率37.65%

6.00%

5.00%

4.00%

3.00%

2.00%

产业园区REITs 仓储物流REITs 保租房REITs 消费REITs 润泽数据中心REIT 万国数据中心REIT

数据来源：、招募说明书、

初始分派率 当前分派率

注：初始分派率指上市时的分派率，当前分派率截止25年3月末

不动产REITs各板块溢价率（使用发行初始分派率和当前分派率计算的溢价率）水平不同，底层资产运营稳定性较强的保租房REITs和兼具稳定性和成长性的消费REITs溢价率较高，分别为37.65%和33.40%。参照其他板块经验，数据中心REITs底层资产经营稳定性和成长性将会对其上市后的溢价率产生重要影响。目前两单数据中心REITs均处于成熟运营期，经营数据稳定性较强。因采用批发的方式承包给少数客户，计费率或上架率保持在90%以上的高水平，同时机柜单价根据合同约定保持稳定。

南方润泽数据中心REIT和南方万国数据中心REIT的建筑规模相差不大，总建面分别为4.21万方和3.54万方，机柜数量分别为5897个和4192个。机柜密度上南方万国数据中心REIT更高，为8.44平米/柜；南方润泽数据中心REIT机柜总功率更高且剩余运营年限更长使其在收益法下资产评估价值更高，其机柜总功率为42,530kW，比南方万国数据中心REIT高46.44%；运营剩余年限49.56年，较南方万国数据中心REIT多11.87年；总估值为42.03亿元，较南方万国数据中心REIT高91.48%。

表2：数据中心REITs基础设施项目基本信息

项目名称

润泽数据中心REIT：廊坊国际信息港A-18数据中心

万国数据中心REIT：国金数据中心项目

城市

廊坊市

昆山市

区域

廊坊经济技术开发区

昆山市花桥经济开发区

建设内容和规模

土地使用权面积：1.53万方；

建设内容：建设内容包含数据中心（地上建筑7层、地下1层）和配套设施；

建筑面积：4.21万方；

机柜数量：5,897个，总功率42,530.84kW，包含7.04kW机柜5,794个、16.5kW机柜100