宏观深度研究：土地市场的新变化.docxVIP

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内容目录

1、核心城市土地市场活跃 6

2、供给端，地方政府土地供应积极 9

3、需求端，房企拿地意愿升高 11

4、土拍溢价率升高 14

5、不同城市拿地房企分化 16

6、风险提示 16

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图表目录

图1：北京2025年1季度土地出让金为近五年同期最高 6

图2：近五年北京住宅楼面价 7

图3：上海近5年土地成交建面及土地出让金季度走势 8

图4：近五年上海住宅楼面价 8

图5：杭州近5年土地成交建面及土地出让金季度走势 9

图6：近五年杭州住宅楼面价 9

图7：全国土地成交建筑面积连续四年大幅回落 12

图8：新增土储百强房企拿地情况 12

图9：上海套均价1500万以上新房成交表现走出独立行情 13

图10：百强房企新增土储权益面积分线占比情况 13

表1：2025年1季度北京成交住宅用地 7

表2：部分城市供地计划 10

表3：2025年第1季度35城土地供应与成交 10

表4：杭州城东新城板块地价变化情况 15

表5：2025年1-3月重点城市土拍情况 15

表6：2025年1季度部分核心城市央国企拿地金额占比均超7成 16

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2025年4月25日中共中央政治局会议再次强调，加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。

今年一季度房地产市场修复明显，供给侧土地市场同步释放积极信号。土地市场展现出五点新变化，包括核心城市土地市场活跃、地方政府土地供应积极、房企拿地意愿提升、土拍溢价率升高、不同城市拿地房企分化等。

1、核心城市土地市场活跃

北京2025年1季度土地市场共成交11宗涉宅用地，成交建筑面积120.5万方，同比下降12%；成交金额569亿元，同比上涨45.3%。2025年1季度虽然成交总建面同比下降，但成交总金额为近五年同期最高。核心稀缺地段、高单价地块增加，竞争激烈。成交的11宗土地中，海淀朱房村、树村地块和朝阳三间房地块竞争激烈，溢价率在10%-28%，同时海淀树村地块刷新北京地价单价最高记录。非热门地块价稳，位于丰台、大兴、昌平、顺义区的地块底价成交，占比64%。大体量、高总价地块供应占比增加，成交总价超50亿元地块，共有5宗，占比45%。

图1：北京2025年1季度土地出让金为近五年同期最高

中指数据库，国海证券研究所

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图2：近五年北京住宅楼面价

中指数据库，国海证券研究所

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资料来源：表1：2025年1季度北京成交住宅用地

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地块名称

规划建筑面

积(㎡)

容积率

上限

成交时间

成交价

(万元)

成交楼面价

(元/㎡)

溢价

率()

北京市海淀区树村地块

73300

1.6

2025-03-18

750200

102347

27.93

北京市顺义区后沙峪镇地块

172078

1.01

2025-02-27

602400

35007

0

北京市顺义新城0201街区

133976

1.8

2025-02-26

260000

19406

0

北京市昌平区朱辛庄地块

51597

2.5

2025-02-18

128000

24807

0

北京市朝阳区三间房地块

172936

2.5

2025-02-11

872950

50478

10.5

北京市石景山区首钢地块

103152

2.7

2025-02-08

280100

27154

0

北京市大兴经济开发区地块

116614

2.5

2025-01-27

232000

19895

0

北京亦庄新城地块

114171

2.5

2025-01-20

348000

30481

0

北京市丰台区西南郊冷库地块

69104

2.52

2025-01-16

400800

58000

0

北京市海淀区朱房四街地块一

102562

2.4

2025-01-02

915200

89234

17.33

北京市海淀区朱房四街地块二

95115

2.42

2025-01-02

904040

95047

25.04

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