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不动产估价理论与方法模拟题与答案

一、单项选择题（每题1分，共30分）

1.房地产估价的本质是（）。

A.评估房地产的价格

B.评估房地产的价值

C.提供价格保证

D.评估房地产的成交价格

答案：B。房地产估价的本质是评估房地产的价值，而不是简单的价格。价格是价值的货币表现，价值是客观存在的，估价是对价值进行估算和判断，而非保证价格或确定成交价格。

2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C。减价修正额=（拆迁费用-残值）×建筑面积=(300-50)×1400=250000元。

3.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

答案：A。商业用房的价值很大程度上取决于其位置和楼层，不同楼层的商业价值差异显著，比如底层商业用房的租金和售价通常远高于高层，所以价格对楼层最为敏感。住宅、写字楼和工业用房对楼层的敏感度相对较低。

4.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（）元/平方米。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B。首先计算实际总价，12万元为首期付款，半年后支付的8万元折现为$8\div(1+10\%\div2)=7.619$万元，1年后支付的4万元折现为$4\div(1+10\%)=3.636$万元，实际总价=12+7.619+3.636=23.255万元。实际单价=232550÷100=2325.5≈2326.41元/平方米。

5.长期趋势法主要是用于推测、判断房地产的（）。

A.实际价格

B.市场价格

C.未来价格

D.成本价格

答案：C。长期趋势法是运用预测科学的有关理论和方法，特别是时间序列分析和回归分析，来推测、判断房地产未来价格的方法。

6.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为2%，该房地产的收益价格为（）万元。

A.368.61

B.552.35

C.567.39

D.750

答案：B。首先计算净收益=有效毛收入×(1-运营费用率)=80×(1-40%)=48万元。报酬率=安全利率+风险补偿率=6%+2%=8%。剩余收益年限=50-8=42年。根据收益法公式$V=\frac{A}{Y}[1-\frac{1}{(1+Y)^{n}}]$，其中$A$为净收益，$Y$为报酬率，$n$为剩余收益年限，代入可得$V=\frac{48}{8\%}[1-\frac{1}{(1+8\%)^{42}}]=552.35$万元。

7.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C。首先计算年折旧额$D=\frac{C(1-R)}{N}$，其中$C$为重置价格，$R$为残值率，$N$为经济寿命。$C=800×200=160000$元，$D=\frac{160000×(1-2\%)}{40}=3920$元。折旧总额$E=D×t$，$t$为有效经过年数，$E=3920×12=47040$元。现值$V=C-E=160000-47040=112960$元≈11.3万元。

8.路线价法主要适用于（）。

A.城市商业街道两侧土地的估价

B.旧建筑物的估价

C.新建筑物的估价

D.房地产开发用地的估价

答案：A。路线价法是在特定街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格，将此平均价格称为路线价，然后利用临街深度价格修正率或其他价格修正率来求取该街道其他临街土地价值的方法，主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。

9.某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/平方米，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易中应由卖方缴纳