不动产估价理论与方法模拟练习题+参考答案解析.docxVIP

不动产估价理论与方法模拟练习题+参考答案解析

1.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/㎡。

A.2487.75

B.2500

C.2511.06

D.2178.57

答案：B

解析：设正常成交价格为X元/㎡，则X-7%X=2325，解得X=2500元/㎡。

2.有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一陈旧建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。

A.该建筑物的存在降低了乙土地的价值

B.该估价结果肯定有误

C.甲土地的价值高于乙土地的价值

D.不可能出现这种情况

答案：A

解析：当建筑物对土地价值有减损时，会出现乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地价值的情况。

3.运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（）。

A.待开发房地产开发建设开始时的具体日期

B.待开发房地产建设发包日期

C.取得待开发房地产的日期

D.房地产开发完成并投入使用的日期

答案：C

解析：现金流量折现法中，开发经营期起点是取得待开发房地产的日期。

4.某宗房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

答案：D

解析：先计算前5年净收益现值，再计算第6年起的净收益在第5年末的现值并折现到现在，两者相加得到收益价格。

5.某房地产的土地面积为500㎡，建筑面积为2000㎡，建筑物的重置价格为2000元/㎡，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价值为（）万元。

A.392

B.400

C.408

D.416

答案：A

解析：先算出建筑物价值，再根据收益法原理算出土地价值，两者相加得到房地产价值。

6.某可比实例成交价格为100万美元，成交时人民币兑美元的汇率为6.5:1，至价值时点按人民币计的类似房地产价格上涨5%，人民币兑美元的汇率为6.3:1，对该可比实例进行市场状况调整后的价格为人民币（）万元。

A.682.5

B.661.5

C.650

D.630

答案：A

解析：先将成交价格换算为人民币，再根据价格上涨情况调整。

7.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，报酬率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。

A.4858

B.5200

C.2700

D.6264

答案：B

解析：将持有期净收益和出售价格折现到现在求和。

8.某宗房地产的土地面积为1000㎡，建筑面积为1400㎡，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）万元。

A.35

B.38.5

C.42

D.45.5

答案：B

解析：（拆除费用-残值）×建筑面积得出减价修正额。

9.某宗房地产的年净收益为2万元，购买者自有资金为5万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，则该宗房地产的价格为（）万元。

A.22

B.22.5

C.23

D.23.5

答案：B

解析：先算出自有资金收益，再根据净收益算出抵押贷款金额，两者相加得到房地产价格。

10.某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。

A.物质折旧

B.功能折旧

C.经济折旧

D.设备折旧

答案：A

解析：火灾造成的损坏通过修复费用体现的折旧属于物质折旧。

11.某宗房地产2018年6月1日的价格为1800元/㎡，现需要将其调整到2018年10月1日。已知该类房地产2018年4月1日至10月1日的价格指数分别为103.0、105.0、108.0、106.0、109.0、112.0、110.0（均以上个月为100），则该宗房地产2018年10月1日的价格为（）元/㎡。