南都物业物管主业经营稳健，领先布局AI与机器人开启数智化转型.docx

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目录

布局江浙沪，物管主业经营稳健 1

“一体”业务业态丰富，管理规模稳定 1

深耕杭州，主要布局江浙沪，区域韧性较强 2

费用端管控能力较强，管理费用率持续优化 3

投资亏损出清，短期业绩压力得到释放 3

领先投资AI+机器人，开启数智化转型 1

重视智能化建设，研发端持续投入 1

入股机器人公司，开启“生态+科技”战略升级 1

参与设立人工智能相关基金，积极寻求AI新机会 3

在手现金充裕，战略灵活，积极分红回馈股东 4

盈利预测与投资建议：首次覆盖给予买入评级 5

风险分析 7

报表预测 8

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布局江浙沪，物管主业经营稳健

“一体”业务业态丰富，管理规模稳定

南都物业服务集团股份有限公司（下文简称“南都物业”、“公司”）成立于1994年，在物业行业已经拥有30余年的经验，也是国内A股主板市场物业行业第一家上市公司。深耕行业多年，公司始终秉承“一体两翼”战略，即：以基础物业服务为基础，以物业增值服务与资产管理服务为两翼。近年来，随着人工智能、具

身智能技术的快速发展，叠加政策对AI科技发展、智慧化应用等方面的大力支持，物业服务场景正成为AI科技技术落地的重要场景。公司立足杭州这一科技创新高地，依托其数字经济深厚土壤，把握机遇率先开启“NacityRobotics”战略转型，通过“生态+科技”双轮驱动，加速AI和机器人领域布局，实现公司高质量发展。

公司营业收入主要来源于“一体”业务，占比在80%以上；与开发商关联度较高的非业主增值服务占比已

经降至1%。公司整体营业收入虽然不再像2023年以前实现双位数增长，但基本保持稳定，2024年全年营收同比微跌2.5%，主要由于物业服务项目撤场；2025年一季度营收同比已转正（同比+2.4%）。

图1:2025Q1营收同比微增2.4% 图2:物业基础服务营收占比保持在80%以上

数据来源：iFinD，证券 数据来源：公司公告，证券

公司总签约规模维持稳定。2022年全年新增签约面积达到1331万方，2023年及2024年略有下滑，但仍维持在1000万方以上；2024年新签约面积中江浙沪区域面积占比92.5%，较2023年提升1.43pct。2024年由于部分项目退场，截至2024年末总签约面积同比下滑2.9%至8611万方，仍然较为充裕。总签约面积中，江浙沪区

域面积占比达到85.6%。充裕的面积储备和良好的区域结构为公司业绩的持续增长提供了保障。

A股公司动态报告

图3:截至2024年末公司总签约面积为8611万方

数据来源：公司公告，证券

从业态分布来看，公司在非住业态上的布局持续深化，目前已完成“住宅、商写、城市服务”三大领域全业态布局，覆盖住宅、商业、办公、园区、学校、医院、交通枢纽、文旅、场馆、市政环卫等各个业态。从2024

年全年新增签约口径来看，住宅项目占比45.7%，商写占比38.6%，城市服务占比15.7%，新增非住业态占比超过50%，新增商写项目占比较2023年提升3.7pct。截止2024年末，公司总签约面积中住宅项目占比65.2%，商写项目占比26.3%，城市服务项目占比8.5%，商写项目占比连续3年提升。

图4:总签约面积中商写项目占比持续提升 图5:新签约面积中非住项目占比持续提升

数据来源：公司公告，证券 数据来源：公司公告，证券

深耕杭州，主要布局江浙沪，区域韧性较强

拆分区域来看，杭州是公司最主要的营收来源，江浙沪区域贡献营收比重达到90%。2022年并购普惠物业及中大物业后，公司在浙江省内的业务规模进一步提升，收入占比从2021年的60%提升至2022年的64%，2024

请务必阅读正文之后的免责条款和声明。年进一步提升至65%，其中杭州占比46%。物业管理业务与房地产市场相关度较高，公司主要布局在江浙沪区域尤其是杭州，城市的房地产市场韧性较强。

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A股公司动态报告

图6:近三年江浙沪区域营收占比超过90%

数据来源：公司公告，证券

费用端管控能力较强，管理费用率持续优化

公司在费用端的管控能力较强，销售费用率和管理费用率均持续优化。2024年公司管理费用率下降至5.8%销售费用率下降至1.3%，2025Q1进一步优化。此外，公司在智能化转型方面持续发力，未来费用端仍有优化空间。

图7:公司销售费用率和管