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房地产开发企业税收筹划
-----------**地产
纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。
【唐山房地产企业应纳税税率】
计税名称
税率（%）
1
增值税
2016年5月之前项目5或之后11
2
城建税
0．35
3
教育费附加
0．15
4
地方教育费附加
0．1
5
土地增值税（预交）
2
6
印花税（产权转移）
0．05
7
土地使用税
15元/平米
8
企业所得税（按利润）
25
行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。
【主要税收筹划方法】
利用税收优惠
收入分散法
增加扣除项目金额法
【筹划方法在各阶段的运用】
一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标
确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位
拟定、签订合同
税收筹划（增加扣除项目金额法）：
签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图：
模式一：合同内甲供（即甲控）
在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。
发票发票施工方甲方材料供应方
发票
发票
施工方
甲方
材料供应方
模式二：合同外甲供
在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。
发票甲方材料供应方
发票
甲方
材料供应方
7、工程款结算
税收筹划（增加扣除项目金额法）：与承包商商量，由承包商开发票，开发商负责这部分的税金。注意事项：开发商需把这部分虚增的成本想法设法放进结算书中，体现在结算造价中。虚增成本的目的：可以少缴房地产企业所得税。开发商多缴了6%左右的建筑业增值税及建筑企业所得税，少缴25%的企业所得税。这也是为什么房地产公司大部分都设有建筑公司的动机之一。不过现在税务局也学精了，对房地产的关联企业查得很严。关联公司的在避税方面的主要作用：虚增成本。当然在其他方面也有作用。
施工方税收筹划：
1）总包以清包工方式提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
2）总包为甲供工程提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。
3）总包为建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。
建筑工程老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；
（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
4）总包跨县（市）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
5）总包建筑安装工程费:材料（设备）+人工+施工机具使用费+安全措施费+管理费+利润+规费+税金
税筹：财务人员要参与招投标阶段、在标书中约定增值税税率：约定3%或约定11%。施工方中标后：建筑安装工程费组成项目中材料（设备）+人工+施工机具使用费+安全措施费+管理费+利润+规费不含税部分已经确认了。下一步就是选择使用税率。施工方可以选择3%税率（甲供），可以选择11%税率，如果都可以抵扣，对开发商的成本没有任何影响。施工方如果可抵扣项少，会选择3%适用税率。开发商可以要求施工方开具3%税率的增值税专用发票。
八、毛坯房竣工验收
毛坯房竣工验收备案
九、毛坯房结算
毛坯房竣工结算
工程款支付
十、精装修工程
精装设计单位招标
精装工程设计
税收筹划（利用税收优惠）：
以设计劳务为例：境外机构除设计开始前派员来我国进行现场勘查、收集资料、了解情况外，设计方案、绘图等业务全部在中国境外进行，设计完成后，将图纸交给中国境内企业。在这种情况下，对外商从我国取得的全部营业收入有税收优惠。
精装施工单位招标
成品房装修
十一、配套工程
配套手续
配套施工
竣工结算
税收筹划：取得合法票据，并附相关工程结算书，最好经集团审计部（或审计部聘请
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