房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义(第二版).docxVIP

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房地产企业完工年度所得税纳税申报表的填报与解读讲义

完工年度企业所得税处理

为什么要确认完工年度？

《国家税务总局关于开展2014年全国税收专项检查工作的通知》（税总发[2014]31）要求检查“产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。”

《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）

第九条企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。

完工结转四部曲：

第三十五条开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

根据我们在工作中掌握的情况，房地产开发的实际毛利额普遍高于税法规定的预计毛利额。如果企业没有及时按照税法规定对符合完工条件的开发项目做完工结转处理，无论对企业还是主管税务机关，都存在着巨大的风险，并且随着时间的推移，风险将如同滚雪球般越滚越大。

某房地产企业所得税纳税申报情况见下表（单位：万元）：

应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

5、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第七条：工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告；第九条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。

从以上规定可知，工程竣工验收合格后，建设单位应当及时提出工程竣工验收报告，并在法定的时间内交房地产主管部门备案，备案的前提是工程竣工验收合格。但是未备案的经竣工验收合格的开发产品不影响交付使用，实务中关于商品房交付的条件通常在《商品房买卖合同》第八条作出约定，开发商作为出卖方通常统一选择交付条件为选项1“该商品房经验收合格”或在选项5注明“经建设单位验收合格并取得竣工验收报告”，购房者通常只能接受此约定。以上两种情形约定的交付条件实际为，商品房买卖合同约定的房屋施工工程竣工后，经过建设单位（即开发商）组织勘察、设计、施工、监理等有关单位进行验收，取得《建设工程竣工验收报告》。换言之，商品房取得《建设工程竣工验收报告》，即具备了合同约定的房屋交付条件。

按照前述相关规定，只有经过“竣工备案”，才可以投入使用。但税务政策讲的是“视同”。

完工年度需要做什么？

账务处理：

未完工项目的账务处理

借：银行存款

贷：预收账款

借：应交税费-营业税

城建税

教育费附加

地方教育附加

土地增值税

贷：银行存款

已完工项目的账务处理

将开发成本转入开发产品

借：开发产品-各成本对象

贷：开发成本-成本项目

确认开发产品销售收入

借：预收账款

贷：主营业务收入

确认销售成本

借：主营业务成本

贷：开发产品

计提税金及附加

借：营业税金及附加

贷：应交税费-营业税

城建税

教育费附加

地方教育附加

土地增值税

税务处理：

未完工项目的税务处理：

应交纳的所得税=应纳税所得额×25%

应纳税所得额=利润总额+预计毛利额-允许在当期扣除且未计提的营业税金及附加、土地增值税

预计毛利额=未完工项目销售收入×预计计税毛利率

注：“利润总额”在季度申报的时候是“会计利润总额”，在汇算清缴的时候就是不包含未完工项目的应纳税所得额

已完工项目的税务处理：

实际毛利额=实际销售收入-计税成本

预计毛利额=销售未完工开发产品取得的收入×