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房地产企业营改增后常见问题

1、股权收购拿地方式能否抵扣进项税额？

股权收购是指一个公司收购另一公司的股权，得到了被收购方的土地，如果被收购方的土地是通过招拍挂取得的，收购方按被收购方原来取得的国土部门出具的行政事业性收据，抵扣11%。如果被收购方的土地是通过转让所得得到的土地，被收购方原来对土地的入账价值，以原来被转让方视同销售开具的票据作价，如果被收购方是通过国家无偿划拨来的则不能抵扣进项税的。

2、合作建房拿地方式能否抵扣进项税额？

依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%，但前提条件是土地成本必须取得当地国土部门盖章的行政事情性收据，如果没有行事业性收据，就不能抵扣。对非房开公司出土地，房地产公司出资金的合作建房，非房地产公司视同销售，按照转让土地使用权计征11%的增值税，也就是说，非房地产公司与房地产公司合作建房，约定分房产或分

利润，不论哪种方式，都视同销售。

3、不动产对外投资、分配等视同销售行为如何控制风险？

不动产对外投资、分配在税法中视同销售，营改增以后，要缴纳增值税。依据财税【2016】36号规定，如果转让2016年4月30日之前的不动产，选择5%的简易征收，如果不动产是5月1日以后取得的对外投资所分配的，视同销售是按11%缴税。因此，对不动产对外投资和分配，视同销售，就分为不动产是5月1日之前还是5月1日之后转让两种情形。

4、房屋代建模式财税如何操作

房屋代建必须具备三个条件：（1）建设单位（发包方）自己拥有土地应以建设方的名义去当地发改委立项报建审批和规划；（2）房屋代建的房地产公司不能垫款；（3）代建的房地产公司只能从中收取代理费营改增以后，房地产公司从事代建行为，按现代服务6%缴纳增值税。

5、土地出让金、市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费可否作为房地产企业的进项扣除？

依据财税【2016】36号文件规定，房地产公司从五月1日后，能扣除的成本只限于土地出让金，而土地出让金的扣除必须凭当地财政部门开具的行政事业收收据扣除。因此，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税。如果拆迁补偿费不采用现金补偿，采用产权调换，即迁一还一，拆迁房按视同销售，11%缴税，建设拆迁房所发生的成本是可以抵扣进项税金的。比如说拆迁房所发生的材料费房开公司可抵扣17%，建安成本可抵扣11%、因此房开公司营改增后，应尽量选择产权调换模式更省税。

6、土地出让金返还模式及相应财税处理？

土地出让金返还，根据交易模式的不同而不同。第一种情况，如果土地出让金返还，和政府约定土地出让金用于拆迁补偿支出，在土地增税没有取消的情况下，应开具增值税红字发票，冲减土地成本。第二种情况，政府土地出让金返还，如果政府约定，专款专用，在财务上土地返还款作专款专用，没有任何税收的问题。第三种情况，如果政

14、在基建工地搭建的临时建筑能否抵扣增值税？最后被拆

除，是否需要做进项税转出？

财税【2016】36号不能适用分两年抵扣增值税，能否抵扣，法律上没有明确规定，待税总出台相应的补丁文件。

15、施工现场的水电费的博弈分析及处理方法。

如果业主是房开公司，房开公司应给施工企业开具水电发票，电费抵扣17%，水抵扣13%。

16、多项目施工能否采用汇总纳税方法进行进项税额抵扣？

国家税务总局2016年公告17号文件和财税【2016】36号，建筑企业采用总公司直接管理项目部的情况，不同项目之间可以交叉抵扣增值税。采用一般计税方法的施工企业，是在工程施工所在地按2预交增值税，按简易征收方法计税的施工企业，工程所在地按3%预交增值税，所以多项目施工，可以汇总不同项目的进项税在公司注册所在地抵扣进项税。

17、资质共享与增值税抵扣办法的冲突

资质共享指建筑企业通过总公司的资质中标工程拿给公司旗下各不同子公司施工，营改增后，增值税纳税地点回到公司注册所在地，必须以总公司名义建账，所有收支通过总公司来实施。

18、清包工建筑工程和甲供工程在销售额的确定上营改增前

后有何重大变化？对建筑和房地产公司有何影响？

营改后，清包工和甲供材料工程有一些变化，甲供材的销售额的确定是按建筑企业向业主收取的货款来计算，按差额来计算；比如说建筑工程1000万，甲供材200万，施工企业的销售额为1000-200=800万；以800万作为销售额，清包工也是按分包额从总包收取的价款作为销售额的计税依据。

19、境外设计费、策划费的如何抵扣处理？

根据财税【2016】36号文件附件4境外设计费、策划费是免税的，因此不能抵扣。

20、园林绿化工程中购买的苗木、草皮如何抵扣？是以增值税专用发票抵扣还是开具农产品