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房地产企业增值税若干问题

从2016年5月1日起，我国全面施行营改增。本文依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号，以下简称“36号文”）、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）等文件，对房地产企业一般纳税人营改增税收政策作简要分析，希望对读者有所裨益。

一、房地产企业及开发产品的界定

房地产企业销售开发项目与其他纳税人销售不动产在计征增值税时有所不同。房地产企业不仅具有商品房开发的经营范围，还要具备开发经营资质。房地产企业购入在建工程重新立项开发，视同销售开发产品计征增值税。房地产企业将开发产品转为自用或出租，并办理《房屋所有权证》的，此后再对外出售时，不再作为开发产品处理。

房地产企业增值税计税方法

房地产企业增值税计税方法区分小规模纳税人和一般纳税人。小规模纳税人适用简易计税方法，一般纳税人适用一般计税方法，其中房地产老项目可以选择按简易计税方法。房地产企业适用简易计税方法的，按照5%的征收率计征增值税，进项税不予抵扣。

房地产老项目一经选择简易计税方法的，36个月内不得变更一般计税方法。

房地产企业以《建筑工程施工许可证》对应的项目为单位，同一家房地产企业有多个房地产老项目的，可分别选择计税方法。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

一般纳税人应纳税额的计算及征管办法

预缴税款

1.一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并填报《增值税预缴税款表》。房地产企业预缴的增值税抵减当期应纳增值税，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

房地产企业的开发项目所在地通常与机构所在地一致，跨县（县级市、区）开发的，在项目所在地预缴增值税，回机构所在地办理纳税申报。

2.房地产企业为促销、融资等目的，在未签订房屋销售合同之

的预收账款结转收入时，不再计提增值税。

房地产企业购入在建工程已自己名义重新立项开发的，对于试点前计算营业税尚未扣除的买入价余额，按36号文处理，即“试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。”

试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

从2016年5月1日起，单位或个人以土地使用权投资于房地产企业或房地产企业将开发产品对外投资，应按转让土地使用权或销售开发产品计算增值税，并可以开具增值税发票。

房地产企业在开发区内建造公园或在红线外修建道路后无偿移交政府的行为，属于“用于公益事业或者以社会公众为对象”的无偿赠与行为，不作视同销售处理如果能够提供书面证据是应政府的要求而建造的，同样不属于36号文件规定的“无偿赠送”行为，而应视为“为取得土地使用权支付的对价”，按照实际发生的成本计入土地成本。房地产企业向业主“赠送”的无产权车位是以业主购买房屋为前提，不属于税法规定的“无偿赠送”行为，不征增值税。

房地产企业“买房送汽车”、“买房送空调”等促销活动，其实质是“既卖房又卖车”。尽管开发企业没有汽车、空调的经营范围，但在进行税务处理时仍应按兼营行为处理。参照《营业税改征增值税试点相关事项的规定》（财税[2016]36号文附件二）关于“试点纳税人销售电信服务时，附带赠送用户识别卡、电信终端等货物或者电信服务的，应将其取得的全部价款和价外费用进行分别核算，按各自适用的税率计算缴纳增值税”之规定，纳税人卖房送汽车应将其取得的全部价款和价外费用分别进行核算，分别按照销售不动产、销售货物适用的税率计算缴纳增值税。

与之相对应，《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定，企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。此外，《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知