长沙-长沙写字楼市场分析.pptVIP

高端专业写字楼典型案例：

中隆国际——五一大道标志性写字楼原名”恒隆国际大厦“占地面积:?3975.000平米建筑面积:??49841.000平米主力面积：150-250平层高：28层，3.3米层高配置：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖租金：1.8元/平米*天物管：威盛，2.5元/平米*月停车场：9163平约400位大堂：50平入驻率：90%优越地理位置、良好昭示性、不规则外立面是其成功关键分户空调主机平面布局*长沙写字楼市场分析沉淀人：王阳吴婷婷2011-5-06麓谷板块市府板块中心板块城南板块产业政府地段政府中心板块——传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额城南板块——依托省政府新址南迁形成市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形长沙写字楼受传统区域发展模式影响，主要集中于中心板块。由于长沙在写字楼发展的基础——产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性。1、长沙写字楼市场现状长沙市写字楼主要分布于中心区（老城区），地域集中性强，行政中心依附性强五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区；“三横两纵”的写字楼集中分布区，三个核心商务圈；号称长沙“金融大道”的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立，形成了长沙传统的商务氛围街区长沙规划的CBD区域芙蓉路韶山路人民路劳动路五一广场商务圈：五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性文艺路文化商务圈：文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色五一路1、长沙写字楼市场现状中心区写字楼集中于“日字型区域”，沿城市主干道分布：五一大道、芙蓉路、韶山路；地域集中性强，行政中心依附性强商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼真正意义上的高端专业写字楼历史并不长，从05年亚大时代、顺天财富中心开始；完全意义上的高档写字楼的出现是长沙写字楼市场的新时期酒店办公写字楼商住混合商务公寓长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比1、长沙写字楼市场现状主流商务产品专业化程度低：实际使用仍多在商住综合楼及商务公寓，专业写字楼份额有限，近年高端专业写字楼大力发展1、长沙写字楼市场现状四类商务办公产品特征明显，中高端的写字楼以较高的形象及配套服务吸引国内外大中型企业入驻，租金实现较高。类型分布区域客户群特征形象档次租金费用代表项目酒店办公商务需求旺盛的芙蓉路、五一路及韶山路沿线国内外知名企业驻长机构高较高通程大酒店神农大酒店银华大酒店专业写字楼长沙金融商务区的芙蓉广场商圈及五一路商圈大中型企业金融机构各档次形象均有根据档次不同费用各异高：中天广场中：亚太国际低：城市快线商务公寓无规律市区成熟路段成长型中小企业较低费用低门槛低锦绣中环商住楼市区成熟路段起步期实力有限中小型企业低低湖南财富中心将重点研究酒店写字楼及高端专业写字楼市场两类商务产品银华大酒店华天酒店通城国际大酒店华侨大厦金源酒店本项目运达国际韶山路芙蓉路五一路解放路文艺路文化商务圈五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性五一广场商务圈芙蓉路金融商务圈1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场长沙酒店写字楼分布：集中于文艺路文化商务圈，部分位于芙蓉路沿线酒店中1、长沙写字楼市场现状—酒店写字楼市场

酒店写字楼特点：借助星级酒店的配套与物业服务，档次感强，租金高，出租率高，五星级酒店配置下的写字楼租金实