房地产估价方法与案例.pptVIP

房地产估价方法与案例;一、房地产及其描述——对象

二、房地产价格和价值

三、房地产价格影响因素

四、房地产估价概述;1.房地产的定义

;;(1)“房地产〞：可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体(即“房地〞)。

(2)“房地〞：专指土地与建筑物的合成体。

(3)“土地〞：仅指土地局部。

(4)“建筑物〞：仅指建筑物局部。;

建筑物包括房屋和构筑物两大类。

(1)房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所。

(2)构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。;影响建筑物价值的因素;面积

大小;;建筑

结构;用途;装修

情况;附属建

筑设备;建成年月

和使用保

养情况;公共配套

设施完备

程度;产权状况;〔1〕实物

实物是指房地产中有形的局部，如建筑物的结构、设备、装修，土地的形状、平整度等。

〔2〕权益

权益是指房地产中无形的、不可触摸的局部，包括权利、利益和收益，房地产利益和收益以其权利为根底。

实物和权益对房地产价值的影响均很大！

〔1〕区位

区位是指某宗房地产与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观以及外部配套设施等方面。;房地产

权利;*;*;房地产估价是评估房地产的价值。价值的外在表现是价格。理论上是价值决定价格，实践中却是通过价格来了解价值。因此，做好房地产估价不仅要对房地产价值，而且要对房地产价格有全面、深入和正确的认识。

;价格是为获得一种商品或效劳所必须付出的东西，它通常用货币来表示，虽然不一定要用货币形式来偿付。——现象

价格是商品价值的货币表现；价值是凝结在商品中的抽象人类劳动。——本质

房地产价格是获得他人的房地产所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。

;;4、房地产价格形成时间较长。

因为房地产具有独一无二特性，相互之间难以比较，加上价值较大，人们对房地产交易一般都很谨慎。所以房地产交易价格一般难以在短时间内达成。

5、房地产价格容易受交易者的个别因素的影响。〔一般商品不易受交易者个别情况左右〕

;;;7、土地价格：不含建筑物价格在内的价格。

8、建筑物价格：不含所占用土地价格在内的价格。

9、房地价格：建筑物连同其占用的土地的价格。等同于一般人们所说的房价。

房地价格=土地价格+建筑物价格

10、现房价格：是指以现状房地产为交易标的的价格。

11、期房价格：以目前尚未建成而在将来建成的房屋为交易标的的价格。

;;因此，对于不可量化的影响因素，就要求估价人员总体把握，从总体上给予考虑。当然，这就需要估价人员全面认识房地产价格的影响因素。

;房地产价

格影响因

素;第二局部：房地产估价方法;一、市场法

二、收益法

三、本钱法;房地产估价应当采用科学的方法进行严谨的测算，不能单凭估价师的经验进行主观判断。一宗房地产的价值通常可以通过以下3个途径来求取：

〔1〕最近同类房地产在市场上是以什么价格进行交易的？——市场法

〔2〕如果直接利用该房地产预计可以获得多少收益？——收益法

〔3〕重新开发或建造同类房地产需要多少费用？——本钱法

;〔一〕概念

是将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，采用比较法求得的房地产价格又称比准价格。

;关键;本质;〔二〕理论依据;;;;〔五〕市场比较法的估价步骤;进行房地产状况修正;注重平时交易实例的积累;内容;名称;用途应相同

权利性质相同

规模相当

建筑结构应相同

所处地段应相同

估价时点应相近，相差1年以上不宜采用

价格类型应相同

成交价格为正常价格，或可修正为正常价格

;3、建立比较基准;4、交易情况修正;※测定种种特殊因素对房地产交易价格的影响程度；

※利用百分率法和差额法进行交易情况修正，求得可比实例的正常价格，实际估价中常采用百分率法进行交易情况修正。

某一房地产的正常价格为1500元/m2，可比实例价格比正常价格高10%，求可比实例的价格？

可比实例价格=正常价格*〔1+10%〕=1500*〔1+10%〕=1650元/m2;5、交易日期修正;6、房地产状况调整;7、求取比准价格;;〔一〕概念

收益法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益〔客观纯收益〕折算到估价时点上的现价，求其之和，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。采用收益法得出的价格，称为收益价格。是收???性房地产价格评估的常用方法。

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