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九十年代房地产市场的兴起

引言：时代的转折点与住房梦的觉醒

站在2023年的街头，望着鳞次栉比的商品房小区和中介橱窗里跳动的房价数字，很难想象三十多年前的中国人对”买房”二字还如此陌生。上世纪九十年代，一场静默却深刻的变革在中华大地上展开——计划经济体制下的福利分房制度逐渐退场，市场经济主导的商品房市场悄然崛起。这场变革不仅改变了城市的天际线，更重塑了亿万家庭的生活方式与财富观念。笔者作为九十年代末入行的房地产从业者，曾参与过多个早期商品房项目的策划，见证了售楼处从”门可罗雀”到”彻夜排队”的转变，也亲历了市场从混沌到规范的成长阵痛。本文将以专业视角，结合政策演变、市场实践与民生记忆，还原那个房地产市场”破茧”的关键十年。

一、政策破冰：从”福利分房”到”货币化购房”的制度革命

1.1土地制度改革：打开市场的”第一把钥匙”

九十年代房地产市场兴起的底层逻辑，始于土地有偿使用制度的建立。计划经济时期，城市土地由政府无偿划拨给企事业单位，土地上的住房作为福利分配给职工，这种”地随房走、无偿无期”的模式导致土地资源低效配置，也制约了住房供应的扩大。

真正的转折点出现在1987年12月1日——深圳敲响了新中国土地拍卖”第一槌”，一块8588平方米的住宅用地以525万元成交。这场被《人民日报》称为”打破宪法坚冰”的拍卖，虽发生在八十年代末，但其示范效应在九十年代全面释放。1990年5月，国务院发布《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，明确土地使用权可在限定年限内出让、转让、出租、抵押，这标志着土地市场的法律框架基本确立。到1992年底，全国已有28个省、市、自治区开展了土地出让工作，当年土地出让面积是前五年总和的3倍，土地收益超过200亿元。这些真金白银的收入，为城市基础设施建设提供了资金，也让地方政府意识到：土地不仅是资源，更是可以经营的资产。

1.2房改攻坚：福利分房体系的”最后倒计时”

如果说土地制度改革解决了”地从哪来”的问题，住房制度改革则解决了”房卖给谁”的核心矛盾。计划经济时期，职工住房由单位统建统分，“等、靠、要”成为常态。笔者的父亲曾是某国营工厂的工会主席，九十年代初为分房问题焦头烂额——全厂1200名职工，只有300套福利房，每年分房名单公示时，办公室总能收到十几封”反映情况”的信件。

1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出”建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度”，核心是”三改四建”：改革住房建设投资体制、分配体制、管理体制，建立住房公积金制度、经济适用住房供应体系、商品房供应体系和住房金融体系。1998年7月，国务院进一步发出《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布”停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。这纸文件如同投入湖面的巨石，彻底搅动了中国住房市场的一池春水。

1.3金融配套：让”买房梦”触手可及的关键支撑

光有房子和购买意愿还不够，金融工具的创新让普通家庭真正具备了购房能力。1991年，上海率先建立住房公积金制度，1994年这一制度在全国推广。笔者1997年刚工作时，每月工资800元，个人和单位各缴5%的公积金，账户里每月能存80元，当时觉得”这点钱买房根本不够”，但后来才明白，这是国家为职工积累购房资金的长期机制。

1997年4月，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理试行办法》，允许商业银行向城镇居民发放最长20年、最高房价70%的住房贷款。记得1998年经手的第一个商品房项目——某市”阳光小区”，首批100套房子中，有23户申请了贷款，其中一位中学老师的话让我印象深刻：“我和爱人月工资加起来1200元，贷款10万20年，每月还700多，刚开始觉得压力大，但想想不用再挤在15平米的筒子楼里，咬咬牙也就坚持了。”到1999年底，全国个人住房贷款余额已达1358亿元，是1997年的15倍，“花明天的钱圆今天的梦”逐渐成为社会共识。

二、市场生长：从”摸着石头过河”到”多元主体共舞”

2.1开发商群体的”野蛮生长”与规范之路

九十年代的房地产开发企业，大致可分为三类：第一类是从原房管局、建设公司转型而来的”国字号”企业，如上海的陆家嘴集团、北京的首开集团，它们熟悉政策，掌握早期优质地块；第二类是乡镇企业转型的”草根派”，比如广东的一些乡镇建筑公司，凭借灵活机制进入房地产；第三类是1992年”南巡讲话”后涌现的民营房企，如万科、保利（早期）等，它们以市场化运作见长。

早期的开发模式相当”粗犷”。笔者1996年参与的一个项目，开发商连正规的规划图纸都没有，拿了块地就找几个施工队盖楼，户型设计全凭”经验”——客厅要大，因为中国人爱串门；厨房要小，因为当时很少家庭用燃气灶。这种”拍脑袋”开发导致不少问题：有的小区没留停车位（当时私家车极