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房地产估价师考试试题有答案

一、选择题（每题5分，共50分）

1.房地产估价师在对房地产进行估价时，以下哪项不属于估价原则？（D）

A.独立、客观、公正

B.价值时点原则

C.替代原则

D.拍卖原则

答案：D

2.以下哪种房地产权利不属于房地产估价对象的范畴？（C）

A.土地使用权

B.房屋所有权

C.林木所有权

D.建筑物使用权

答案：C

3.房地产估价报告应当由以下哪个机构进行编制？（A）

A.具有房地产估价资质的机构

B.具有土地估价资质的机构

C.具有建筑设计资质的机构

D.具有工程监理资质的机构

答案：A

4.以下哪个因素不属于影响房地产价格的一般因素？（B）

A.经济因素

B.政治因素

C.社会因素

D.自然因素

答案：B

5.房地产估价中的市场比较法，以下哪个因素不是比较的基础？（D）

A.交易时间

B.交易类型

C.物质条件

D.交易双方的关系

答案：D

6.以下哪个房地产估价方法主要适用于独一无二、难以找到相似房地产的估价？（C）

A.市场比较法

B.收益法

C.成本法

D.假设开发法

答案：C

7.在房地产估价中，以下哪个指标不属于财务净现值（NPV）的计算范畴？（B）

A.土地成本

B.建筑面积

C.销售收入

D.投资回报率

答案：B

8.以下哪种情况不需要进行房地产估价？（D）

A.房地产转让

B.房地产抵押

C.房地产征收

D.房地产租赁

答案：D

9.在房地产估价中，以下哪个指标不属于价格指数的范畴？（C）

A.房地产价格指数

B.土地价格指数

C.建筑材料价格指数

D.房地产租金指数

答案：C

10.以下哪个房地产估价方法适用于具有稳定收益的房地产估价？（B）

A.成本法

B.收益法

C.市场比较法

D.假设开发法

答案：B

二、判断题（每题5分，共30分）

1.房地产估价的对象是房地产权益，包括土地使用权、房屋所有权等。（√）

2.房地产估价师在估价过程中，应当遵循独立、客观、公正的原则。（√）

3.房地产估价报告的有效期一般不超过一年。（×）

4.房地产估价中的市场比较法适用于所有类型的房地产估价。（×）

5.在房地产估价中，财务净现值（NPV）越高，投资回报越好。（√）

6.房地产估价中的成本法适用于新建房地产估价。（√）

7.房地产估价中的收益法主要适用于商业房地产估价。（×）

8.房地产估价师在估价过程中，应当充分考虑房地产的地理位置、周边环境等因素。（√）

9.房地产估价报告中的估价结果应当具有可操作性。（×）

10.房地产估价师在估价过程中，应当遵循替代原则。（√）

三、计算题（每题10分，共20分）

1.某房地产项目的总投资为1000万元，预计该项目峻工后的销售收入为1500万元，投资回报期为4年，求该项目的投资回报率。

答案：投资回报率=(15001000)/1000/4=12.5%

2.某宗土地面积为1000平方米，容积率为3，建筑密度为50%，建筑成本为每平方米3000元，求该宗土地的估价。

答案：土地估价=1000350%3000=450万元