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完善我国经济适用房退出机制：问题剖析与路径探索

一、引言

1.1研究背景与意义

住房问题是关系国计民生的重大问题，不仅直接影响居民的生活质量，也对社会稳定和经济发展有着深远的影响。经济适用房政策作为我国住房保障体系的重要组成部分，旨在为中低收入家庭提供价格相对较低、能够承受的住房，解决他们的住房困难问题，促进社会公平与和谐。

我国经济适用房政策的发展历程，是伴随着住房制度改革逐步推进的。在20世纪90年代以前，我国实行的是福利分房制度，住房由单位分配，居民无需购买。但这种制度存在诸多弊端，如住房建设资金短缺、分配不公平、住房资源浪费等。随着改革开放的深入和市场经济的发展，福利分房制度已无法满足人们对住房的需求，住房制度改革势在必行。

1991年6月，国务院发布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，提出要“大力发展经济实用的商品住房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”，这标志着我国经济适用房制度的萌芽，虽然“经济实用的商品住房”并非真正意义上的经济适用房，但已体现出解决中低收入家庭住房问题的政策导向。1994年7月，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》，明确提出要“建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系”，并规定了经济适用住房建设用地经批准原则上采取行政划拨方式供应，对建设项目在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持，这使得我国经济适用房制度初步形成。1998年7月，国务院颁发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，经济适用房制度开始成为我国住房供应和保障体系的重要组成部分。此后，建设部等部委相继下发了一系列规范性文件，各地方也出台了本地区关于经济适用房建设和销售的管理办法，推动了经济适用房的建设和发展。2004年5月，建设部、发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布《经济适用住房管理办法》，首次明确了经济适用住房的定义、适用对象，以及相关优惠政策、开发建设、价格管理、交易和售后管理等问题，成为我国经济适用房制度的纲领性文件。2007年11月，针对经济适用房制度发展过程中出现的问题，建设部会同有关部门修订了《经济适用住房管理办法》，对经济适用房的定义进行了重新界定，强调面向城市低收入住房困难家庭供应，进一步明确了经济适用房的保障性质和定位。

然而，在经济适用房政策实施过程中，逐渐暴露出一些问题，其中退出机制不完善是较为突出的问题之一。当前，我国经济适用房退出机制存在诸多不足，如退出标准不明确、执行难度大，许多家庭在经济条件改善后仍继续占有经济适用房，导致住房资源分配不合理，无法实现住房保障资源的有效循环利用，使得真正需要住房保障的中低收入家庭难以获得经济适用房。同时，退出机制的不完善也容易引发社会公平问题，一些不符合条件的家庭通过不正当手段获取经济适用房并长期占有，而符合条件的家庭却被排除在外，这不仅违背了经济适用房政策的初衷，也损害了社会公平正义，引发公众对经济适用房政策的质疑。此外，缺乏有效的退出机制还影响了经济适用房市场的健康发展，导致市场秩序混乱，不利于住房保障体系的可持续发展。

研究经济适用房退出机制具有重要的现实意义。完善的退出机制对于住房保障体系的完善至关重要，它能够确保住房保障资源精准地分配到真正有需求的中低收入家庭，提高资源利用效率，避免资源浪费，使住房保障体系更加公平、高效、可持续。合理的退出机制能够使经济适用房在不同需求家庭之间实现合理流转，实现住房资源的优化配置，让有限的住房资源发挥最大的社会效益，满足更多中低收入家庭的住房需求。健全的退出机制能够增强经济适用房政策的公信力和社会认可度，维护社会公平正义，促进社会和谐稳定，减少因住房问题引发的社会矛盾和冲突。通过完善退出机制，还可以规范经济适用房市场秩序，促进房地产市场的健康发展，为经济的稳定增长提供有力支撑。因此，深入研究我国经济适用房退出机制，提出切实可行的完善建议，具有重要的理论和实践价值。

1.2研究方法与创新点

在研究过程中，将综合运用多种研究方法，以确保研究的全面性和深入性。通过文献研究法，广泛查阅国内外关于经济适用房退出机制的相关文献，包括学术期刊论文、政府报告、政策文件等，梳理国内外经济适用房退出机制的研究现状和实践经验，为本文的研究提供理论基础和实践参考。运用案例分析法，选取国内部分典型城市如北京、上海、广州等，深入分析这些城市在经济适用房退出机制方面的具体实践案例，剖析其成功经验和存在的问题，从中总结出具有普遍性和借鉴意义的启示。还将采用比较研究法，对国外一些发达国家如美