2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0803）.docxVIP

2025年房地产估价师考试题库（附答案和详细解析）（0803）

单项选择题（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）

1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。

A.价值

B.价格

C.成本

D.租金

答案：A

解析：房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的外在表现，成本是形成价格的因素之一，租金是房地产收益的一种形式，所以选A。

2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C

解析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=250000元，所以选C。

3.下列房地产中，通常情况下，价格对楼层最为敏感的是（）。

A.商业用房

B.住宅

C.写字楼

D.工业用房

答案：A

解析：商业用房的价值与楼层关系密切，不同楼层的租金和售价差异较大，对楼层最为敏感；住宅、写字楼和工业用房相对而言对楼层的敏感度不如商业用房，所以选A。

4.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。

A.2487.75

B.2500

C.2511.06

D.2178.69

答案：B

解析：设正常成交价格为x元/平方米，x7%x=2325，解得x=2500元/平方米，所以选B。

5.已知一年期国债利率为3.31%，贷款利率为5.43%，投资风险补偿为2.23%，管理负担补偿为1.32%，缺乏流动性补偿为1.42%，所得税抵扣的好处为0.5%，则报酬率为（）。

A.7.78%

B.8.28%

C.13.21%

D.14.21%

答案：A

解析：报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿所得税抵扣的好处=3.31%+2.23%+1.32%+1.42%0.5%=7.78%，所以选A。

6.某套住宅建筑面积为100平方米，套内建筑面积为92平方米，使用面积为80平方米，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。

A.2400

B.2580

C.2607

D.2760

答案：A

解析：总价格=使用面积×使用面积单价=80×3000=240000元，建筑面积单价=总价格÷建筑面积=240000÷100=2400元/平方米，所以选A。

7.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用和残值分别为300元/平方米和50元/平方米，则该宗土地的减价修正额为（）元。

A.350000

B.300000

C.250000

D.200000

答案：C

解析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=250000元，所以选C。

8.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15.1万元、16.3万元、15.5万元、17.2万元，报酬率为9%。该宗房地产的价格为（）万元。

A.159.56

B.168.75

C.169.39

D.277.70

答案：B

解析：先求前4年净收益的平均值作为每年的净收益：（15.1+16.3+15.5+17.2）÷4=16万元。根据收益法公式(V=frac{A}{Y}[1frac{1}{(1+Y)^{n}}])，其中(A=16)万元，(Y=9%)，(n=35)年，代入可得(V=frac{16}{9%}[1frac{1}{(1+9%)^{35}}]approx168.75)万元，所以选B。

9.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效经过年数为12年，重置价格为800元/平方米，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）万元。

A.10.2

B.11.0

C.11.3

D.11.5

答案：C

解析：年折旧额(D=C(1R)/N)，其中(C=800×200=160000)元