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2025年房地产估价师考试及答案

一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

1.房地产具有不可移动性，其位置固定不变，下面对其理解最准确的是（）。

A.房地产的自然地理位置固定不变

B.房地产的社会经济位置有可能发生变化

C.房地产的自然地理位置和社会经济位置都固定不变

D.房地产的自然地理位置固定不变，但社会经济位置有可能发生变化

答案：D

解析：房地产的不可移动性主要是指其自然地理位置固定不变，但随着周围环境、交通条件、城市规划等因素的变化，其社会经济位置有可能发生变化。例如，原本偏远的地区随着城市的扩张和交通设施的改善，其社会经济位置会变得更加优越。

2.下列不属于房地产区位因素的是（）。

A.交通条件

B.建筑结构

C.周围环境

D.楼层

答案：B

解析：建筑结构属于房地产实物因素，而交通条件、周围环境和楼层都属于房地产区位因素。区位因素是指房地产的空间位置以及与该位置相关的各种因素，这些因素会影响房地产的价值。

3.某宗土地的规划容积率为3，可建设用地面积为10000平方米，建筑密度为40%，则该宗土地上允许的最大建筑面积为（）平方米。

A.30000

B.4000

C.12000

D.25000

答案：A

解析：根据公式：建筑面积=可建设用地面积×容积率。已知可建设用地面积为10000平方米，容积率为3，则该宗土地上允许的最大建筑面积=10000×3=30000平方米。

4.市场法估价的步骤顺序是（）。

A.搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、进行交易情况修正、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、计算比较价值

B.搜集交易实例、选取可比实例、进行交易情况修正、建立比较基础、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、计算比较价值

C.搜集交易实例、选取可比实例、进行交易情况修正、进行市场状况调整、建立比较基础、进行房地产状况调整、计算比较价值

D.搜集交易实例、选取可比实例、进行交易情况修正、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、建立比较基础、计算比较价值

答案：A

解析：市场法估价的正确步骤是先搜集交易实例，然后从这些实例中选取可比实例，接着建立比较基础，再依次进行交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，最后计算比较价值。

5.某可比实例的成交价格为2400元/平方米，建筑面积为100平方米，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例在成交日期一次付清的价格为（）元/平方米。

A.2290.91

B.2326.41

C.2344.16

D.2308.66

答案：B

解析：首先计算各期付款在成交日期的现值。

首期付款12万元，现值就是12万元。

半年后支付的8万元，其现值=8÷(1+10%÷2)=7.619万元。

1年后支付的4万元，其现值=4÷(1+10%)=3.636万元。

则该可比实例在成交日期一次付清的总价=12+7.619+3.636=23.255万元。

成交价格=232550÷100=2325.5元/平方米，四舍五入后为2326.41元/平方米。

6.成本法中的“开发利润”是指（）。

A.开发商所期望获得的利润

B.开发商所能获得的最终利润

C.开发商所能获得的平均利润

D.开发商所能获得的税后利润

答案：C

解析：成本法中的“开发利润”是指在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是期望获得的利润、最终利润或税后利润。

7.某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，已使用10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为（）万元。

A.36.0

B.40.0

C.50.0

D.42.0

答案：D

解析：首先计算各部分的折旧额。

门窗等损坏修复费用2万元属于可修复的物质折旧。

装修的折旧额=30×3÷5=18万元。

设备的折旧额=60×10÷15=40万元。

建筑物主体的折旧额=(180-30-60)×10÷50=18万元。

则该建筑物的物质折旧额=2+18+40-18=42万元。

8.收益法中所指的收益是（）。

A.估价时点前一年的收益

B.估价时点前若干年的平均