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2025年下半年福建省房地产估价师《案例与分析》：估价作业方案考试试题

1.甲公司于2020年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2022年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·天）；地上14层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·天）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款93%。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。

（1）下列关于该商业楼抵押估价的说法中，正确的是（）。

A.应按出让土地使用权剩余年限对在建工程进行抵押估价

B.应将已销售部分视为空置，按整体商业楼进行抵押估价

C.应考虑商场装修对价值的影响

D.应考虑乙公司、丙公司的租赁情况对价值的影响

答案：D。分析：对于抵押估价，要考虑租赁情况对价值的影响，因为租赁权会限制抵押物的处分和收益。A选项，该商业楼已建成非在建工程；B选项，已销售部分产权已转移，不能视为空置整体估价；C选项，商场装修一般不单独考虑对抵押价值的影响。

（2）该商业楼抵押价值评估中，应扣除的项目有（）。

A.土地出让金

B.已销售部分房产对应的土地价值

C.施工方保留的工程款

D.乙公司、丙公司的租赁权

答案：BC。分析：已销售部分房产对应的土地价值产权已不属于甲公司，应扣除；施工方保留的工程款属于法定优先受偿款也应扣除。土地出让金已在取得土地时支付，无需再扣除；租赁权不影响抵押价值，只是在处置时要考虑租赁关系。

（3）若采用收益法评估该商业楼A座的抵押价值，下列关于租金取值的说法中，正确的是（）。

A.应采用租约期内和租约期外的加权平均租金

B.应采用租约期内的租金

C.应采用租约期外的市场租金

D.应采用租约期内租金和租约期外市场租金分段计算

答案：D。分析：收益法评估抵押价值时，对于有租约限制的房地产，租约期内按租约租金，租约期外按市场租金分段计算，这样能更合理反映房地产的收益情况。

2.某工业用地总面积为3000㎡，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。现按规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。

（1）该工业用地的土地单价为（）元/㎡。

A.560

B.700

C.3500

D.4800

答案：A。分析：土地单价=楼面地价×容积率，即700×0.8=560（元/㎡）。

（2）变更后该地的土地总价为（）万元。

A.1440

B.1400

C.1200

D.1000

答案：A。分析：变更后建筑面积=土地面积×新容积率=3000×5=15000㎡，土地总价=楼面地价×建筑面积=960×15000÷10000=1440（万元）。

（3）该土地由工业用地变更为商业用地应补交的土地出让金为（）万元。

A.1125

B.1275

C.1300

D.1375

答案：B。分析：原土地总价=560×3000÷10000=168（万元），变更后土地总价为1440万元，应补交土地出让金=1440168=1272（万元），最接近的是B选项。

3.某房地产开发公司以1200万元取得了一宗居住用地50年的使用权。该地块面积为4000㎡，规划容积率为3.0。该公司计划在1年内完成该项目的开发建设，预计总开发成本为2500万元（不含土地成本），可销售面积比例为90%，销售税费率为销售收入的6%，当地同类房地产的开发投资利润率为25%。

（1）该项目的总建筑面积为（）㎡。

A.4000

B.8000

C.12000

D.16000

答案：C。分析：总建筑面积=土地面积×容积率=4000×3=12000㎡。

（2）该项目的预期销售价格为（）元/㎡。

A.4657.4

B.4786.9

C.4878.3

D.5032.6

答案：C。分析：设预期销售价格为x元/㎡，销售收入=12000×90%×x，开发利润=（1200+2500）×25%，根据销售收入销售税费总成本=开发利润，即12000×90%×x×（16%）（1200+2500）×10000=（1200+2500）×25%×10000，解得x≈4878.3（元/㎡）。

（3）若该公司将该项目以预售的方式销售，预售价格可在预期销售价格的基础上优惠5%，则预售收入为（）万元。

A.4927.4