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小区物业管理工作计划

作为在物业行业摸爬滚打十余年的“老物业人”，我太清楚业主最需要什么——不是花哨的宣传，而是能落在实处的安全感、舒适感和被尊重的温度。今年年初，我们团队走访了小区300多户业主，整理出200多条意见，摞起来足有半尺厚。这些纸上的字迹，都是业主对我们的期待。基于此，结合公司年度目标与小区实际情况，现制定本年度物业管理工作计划如下：

一、总体思路与目标定位

（一）指导思想

以“服务为本、安全为基、共建共享”为核心，坚持“业主需求优先、问题导向解决、细节决定品质”的工作原则。简单说，就是把业主当“邻居”，把小区当“自家”，从看得见的卫生死角、听得到的电梯异响、摸得着的单元门松动这些“小事”入手，用1%的细心填补99%的疏漏。

（二）年度核心目标

业主满意度从去年的75%提升至85%以上（重点解决“有投诉无反馈”“问题反复出现”等痛点）；

公共设施完好率达98%以上（电梯、消防、路灯等关键设备故障率下降60%）；

环境综合评分进入区域前三名（垃圾分类准确率超90%，绿化存活率提升至95%）；

建立“15分钟响应-24小时解决”的服务闭环（紧急事件3分钟到场，常规诉求当天有回音）。

二、重点工作与具体措施

（一）筑牢安全防线：让业主“住得安心”

安全是物业的生命线。去年11月3号楼因电动车违规充电引发的小火灾，至今让我心有余悸——不是怕担责，而是后怕万一伤着老人孩子。今年安全管理要“三管齐下”：

门岗与巡查强化

门岗实行“双验证”：人脸识别+临时访客登记本（手写记录避免系统故障时断档），早7点-晚10点安排2名保安值守，其余时段1名保安+监控大屏轮值。

巡逻路线从“固定路线”改为“动态随机”：白天每2小时覆盖全小区，夜间每1小时重点检查车库、楼道、围墙；特别增设“晨巡”（早5:30-7:00），专门查电动车飞线充电、垃圾未及时清运等“早起问题”。

设施设备全周期养护

电梯：每月2次专业维保（比行业标准多1次），每次维保后在轿厢张贴“体检报告”（写清检查项目、是否正常、维保人员签名）；每季度邀请10户业主代表现场观摩维保过程，消除“只收费不干活”的误会。

消防：联合社区开展“消防设施开放日”，教业主用灭火器、认消防栓；每半年做1次消防演练（上半年侧重高层逃生，下半年侧重商铺火情），演练视频剪成30秒短视频发业主群，让没参与的业主也能学。

监控：6月底前完成老旧摄像头更换（现有42个摄像头中，8个清晰度不足），新增8个盲区监控（主要在儿童乐园、地下车库转角），监控室24小时双人值班，录像保存期延长至45天（原30天）。

特殊群体关怀

整理出82户独居老人、15户有残障人士的家庭，建立“安全联系卡”（贴在他们家门后），卡上写物业24小时电话、楼管员手机号、最近的社区医院电话；每周由楼管员上门或电话问候1次，阴雨天、台风天加访；针对独居老人常出现的“水电忘记关”问题，联合志愿者每月帮他们检查1次水电气阀门。

（二）提升环境品质：让小区“看得舒心”

去年业主提得最多的投诉是“绿化带斑秃”“垃圾桶周边总有垃圾”“楼道小广告撕了又贴”。这些问题表面是卫生，本质是管理精细化不够。今年要从“扫干净”升级到“管长久”：

清洁服务“分区域+分时段”

公共区域：主干道每日早5:30、午12:00、晚8:00三次普扫，绿化带、健身区每日2次巡回捡拾（重点捡烟蒂、宠物粪便）；楼道清洁从“一周1次”改为“三天1次”（1-3楼因老人多，增加到两天1次），每次清洁后在楼道公告栏贴“已清洁”标签（带日期和保洁员姓名）。

垃圾管理：实行“二次督导”——早7:00-9:00、晚6:00-8:00在垃圾桶旁安排志愿者（物业人员+热心业主）引导分类，对连续3次分类错误的住户，由楼管员上门送“分类小手册”并解释；垃圾桶每日清运3次（早6点、午1点、晚9点），清运后用消毒水冲洗地面，夏天加喷防蚊药剂。

绿化养护“按季定制”

春季（3-5月）：补种去年枯死的23棵香樟树、45株月季（选耐晒品种），在儿童乐园周边加种矮生绣球（防小孩碰伤）；

夏季（6-8月）：每天早晚各1次给新苗浇水，定期修剪绿篱（保持50cm高度，不挡一楼采光），重点防治蚜虫、红蜘蛛（用生物药剂，避免化学污染）；

秋季（9-11月）：给乔木刷涂白剂（高度1.2米，防虫害+美观），清理枯枝（尤其靠近高压线的树木）；

冬季（12-2月）：给不耐寒的灌木搭防风棚，组织“认养绿植”活动（业主可认养一盆月季，物业提供技术指导）。

乱象治理“疏堵结合”

针对小广告：在每栋楼一层设“便民信息栏”（定期清理过期广告），同时联系城管部门，对反复张贴的号码实施“停机警告”；

针对宠物问题：在草坪边角设3处“宠物便纸箱”（放拾便袋+纸巾），每月举办1次“文明养宠讲座”（请宠物医院医生讲牵绳、清理粪便的重要性）；

针对车辆