第9章 建筑技术经济学.pptxVIP

2023/3/2;第9章建筑工程技术经济分析

;9.1建筑工程项目开发经济分析概述;2.统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设

房地产开发是一项复杂的系统工程，涉及到经济、技术等各方面的活动。如何在经济实惠和技术先进之间取得平衡，使开发区域内的建筑物、市政工程、公用事业、绿化、人防、抗震、防洪、文体、消防、交通，乃至建筑艺术方面实现精确的定位，需要进行大量的技术经济分析和比较。

总的原则是要在统一规划设计的前提下，统筹兼顾，合理布局，分步实施，配套建设，实行先地下后地上的原则。

3.坚持以人为本、可持续发展的理念

要使房地产产品具有竞争力，必须对房地产产品的建筑使用功能、内部空间与总体环境的设计、市政和公建配套等，都要提高到生活品质和环境质量的高度来对待，必须从“人—建筑—环境”有机结合出发，坚持以人为本的原则，走可持续发展的道路。在规划设计中充分体现生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境和心理环境五个方面的要求。

;9.1.2建筑工程项目的投资、费用、效益与税金

1.投资与费用

建设总投资包括土地开发费用，居住区用地内的各类建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用。建筑工程项目投资成本的构成由两大部分组成，一部分为直接费部分，它是工程的直接成本部分，是指施工过程中耗费的构成工程实体和有助于工程形成的各项费用，它包括三个部分：人工费，材料费和施工机械使用费。建筑工程间接费用是指施工单位为组织施工和进行经营管理以及间接为施工生产服务的各项费用，是在直接费的基础上计算的间接费、税金等费用。一项建筑工程开发项目，总投资包括建设投资和经营资金，而工程建设投资又包括固定资产投资和开发产品成本两部分。图9.1说明了建筑工程的总投资构成。

;2.利润与效益

营业收入使指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入，包括销售收入、出租收入和自营收入。利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。根据财务核算与分析的需要，企业利润可以分为经营利润、利润总额、净利润和可分配利润等四个层次。

经营利润=营业（含出租、自营业务）收入-经营成本-期间费用-营业税金

利润总额=经营利润+营业外收支净额

净利润=利润总额-所得税

可分配利润=净利润-（盈余公积金+未分配利润）

3.税金

（1）营业税金

房地产开发企业营业税金包括营业税、城市建设维护税和教育费附加，又称为“两税一费”。营业税的计算方法是：营业税税额=应纳税收入×税率。

目前我国房地产开发企业应缴纳的营业税税率为5%，城市建设维护税税率为7%，教育费附加为3%。

（2）土地使用税、房产税和土地增值税

土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，房产税是投资者拥有房地产时征收的一种财产税，而土地增值税是国家针对房地产投资增值额征收的一种税。

（3）企业所得税

企业所得税是对实行独立经济核算的房地产开发企业，按其应纳税所得额征收的一种税。所得税额=应纳税所得额×所得税税率。应纳税所得额=实现利润-允许扣除税前项目的金额，房地产开发投资企业所得税税率一般为33%。

;9.1.3建筑工程项目经济效果评价与成本控制

随着我国建筑工程造价管理体制改革的深入，工程价格正逐步过渡到由承发包单位结合项目的具体情况和自身条件及中介单位发布的信息价格自主确定，为推进工程造价管理体制的改革，适应国际上通行的工程量清单计价模式，推进工程价格的市场化，为工程造价咨询行业提供适时、准确的市场价格信息和参考资料，国家相关部门编制了《常用房屋建筑工程技术经济指标》。必须按照《清单计价规范》划分的工程项目、子项和细目，才能对建筑工程项目进行投资估算、概算、设计优化、技术经济分析。

建筑工程建设涉及面广，成本控制的因素错综复杂，而建筑工程的成本直接关系到建设项目的成败，关系到建筑企业的发展，同时也是工程竞标的主要手段，企业必须降低成本才能在市场竞争中立于不败之地。在进行经济效果评价时，要广泛分析和统计分项工程的人工、材料和机械消耗，并根据其特点，重点测算人工和主要材料的消耗量，重点分析主要工程量和综合指标单价。

建筑工程的成本控制的应着重于直接费部分。通常主要影响工程成本的因素是直接费，但间接费对成本的影响也不能忽视。

;9.2建筑工程方案设计的技术经济分析;9.2.2建筑工程设计方案技术经济评价的基本要求;9.2.3建筑工程设计方案的技术经济原则

建筑工程设计方案必须遵守基本的技术经济原则，否则无从谈起进行方案比选。以城市住宅和公共建筑设计为例，应遵循的技术经济原则是：

(1)严格执行国家相关建筑设计规范；

(2)严格执行国家有关的建设标准；

(3)要符合建筑工程所在城市总体规划要求；

(4)要科学合理利用土地；

(5)要满足