注册会计师20256.讲义_会计_基础精讲第五章　投资性房地产.docxVIP

第五章投资性房地产

第01讲投资性房地产的范围、初始计量和后续计量

考试风向

考情速递

本章属于基础性章节，考查角度比较灵活，本章知识可与非货币性资产交换、债务重组、所得税、会计政策变更、前期差错更正、租赁、母子公司内部交易等内容相结合在主观题中出现。

脉络梳理

2025年考试变化

新增

①投资性房地产不适用的范围；

②投资性房地产后续计量模式特殊情况的说明。

调整

房地产开发企业将投资性房地产转为存货时，核算科目由借记“开发成本”调整为借记“开发产品”。

【考点详解及精选例题】

【考点】投资性房地产的范围★

投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

（一）属于投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权

它是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。判定此类投资性房地产时，需要注意企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类投资性房地产。

2.持有并准备增值后转让的土地使用权。

它是指企业（非房地产企业）取得（通过出让或转让方式）并准备增值后转让的土地使用权。但需要注意的是，房地产企业应将这类土地使用权作为存货核算。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。

3.已出租的建筑物。

它是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。判定此类投资性房地产时，需要注意以下几点：

（1）此类投资性房地产必须是企业拥有产权的建筑物，而不能是企业租入后转租给第三方的建筑物。

（2）已经出租的建筑物，是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。一般应自租赁合同规定的租赁期开始日起，经营租出的建筑物才属于已出租的建筑物。

对于企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，企业董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，可视为投资性房地产。这里的“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。

（3）企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（二）不属于投资性房地产的范围

（1）自用房地产，是指为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，如企业的厂房和办公楼，企业生产经营用的土地使用权等。

（2）作为存货的房地产，是指房地产开发企业销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分房地产属于房地产开发企业的存货。

（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。

【案例】甲开发商建造了一栋商住两用楼盘，一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同，其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。甲企业应如何确认投资性房地产和开发产品。

『正确答案』在这种情况下，如果一层商铺能够单独计量和出售，应当确认为甲企业的投资性房地产，其余楼层为甲企业的存货，即开发产品。

【政策解读】上市公司2022年年度财务报告会计监管报告——错误地将不能单独出售的房屋计入投资性房地产。

审阅分析发现，部分上市公司的办公大楼仅能整体出售，不能分拆部分楼层出售。上市公司将部分楼层用于对外出租，并错误地将其作为投资性房地产核算。由于对外出租的部分楼层不能单独出售，因此不满足投资性房地产的确认条件，不应当作为投资性房地产处理。

（4）对于租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产，以及企业租入再转租的建筑物不属于投资性房地产，应遵循租赁准则。

【快速记忆】房地产是否属于投资性房地产的判断如下表所示。

内容

是否属于投资性房地产

列示的会计报表项目

（1）房地产企业开发的已出租的房屋

√

投资性房地产

（2）房地产企业持有的准备建造商品房的土地使用权

×

存货

（3）房地产企业正在开发的商品房

×

存货

（4）房地产企业开发的准备出售的房屋

×

存货

（5）房地产企业持有并准备增值后出售的商品房

存货

（6）房地产企业持有并准备增值后转让的土地使用权

×

存货

（7）企业持有的准备建造办公楼的土地使用权

×

无形资产

（8）企业自用的办公楼

×

固定资产

（