土木人从“城市建设者”到“城市运营者”的角色重塑.docxVIP

曾几何时，“基建狂魔”是中国递向世界的一张闪亮名片。塔吊林立、机器轰鸣，一栋栋高楼拔地而起。然而，当城镇化进程步入深水区，当“房住不炒”成为国策，当闲置的住宅、商业体与写字楼成为城市肌理中的“沉睡资产”，一个时代命题轰然而至：城市建设的高潮过后，土木人的价值坐标该锚定何方？国家“城市更新”的战略转型与“好房子”的品质追求，正为我们规划的方向——从一次性的“城市建设者”，蜕变为可持续的“城市运营者”。

一、行业转变：从增量扩张到存量精耕

过去几十年，中国经历了大规模的城市化进程，城市建设如火如荼。房地产公司、设计公司和施工单位等作为城市建设的主力军，为城市的快速发展做出了巨大贡献。然而，粗放发展埋下隐忧：部分区域房屋空置率高企，商业同质化竞争激烈，写字楼市场供需失衡，大量建筑资产未能充分释放价值，甚至沦为负担。根据住建部统计的数据，截至2024年底，全国城镇住房总套数3.9亿套，人均住房面积41.8平方米，城镇住房空置率16.2%，二线城市如武汉、重庆更突破30%?警戒线，二、三线城市住宅去化周期普遍超过20个月。

面对新形势，“城市更新”上升为国家战略。2024年中央预算内投资下达城市更新领域1200亿元，同比增加35%。2025年超长期特别国债（20-30年）新增额度8000亿，重点倾斜城市更新，专项债额度中15%明确用于城市更新，单个项目最高可申请15亿元。

城市更新绝不是简单的大拆大建，而是聚焦存量空间的活化、提质与增效。与此同时，住建部等部委力推“好房子”建设，其内涵远超物理质量的坚固，更指向全生命周期的宜居性、适应性与可持续性。这双重战略，为土木行业指明了从“建造房子”向“经营空间”、“创造价值”和“服务生活”的转型之路。目前，多地住建局更名为住更局，凸显政府职能从建设管理向空间优化与长效运营的转变。

城市的核心是人，建筑的灵魂在于使用。运营时代的精髓在于以终为始——在建筑生命周期的起点（策划、设计），就深度融入对最终使用者需求、长期运维成本、资产保值增值的前瞻考量。土木人的价值创造链条被极大拉长并深化，从交付“合格产品”转向保障“美好体验”与“持久价值”。

?二、角色重塑：全面构建城市运营能力体系

从“建设者”到“运营者”，不仅仅称谓的简单变化，而是角色内核、能力图谱与价值创造的全面重构：

（1）思维跃迁：从工程导向到用户与资产导向?

①工程思维：以往，作为建设者，其核心关注点在于技术可行性、施工进度、成本控制、规范符合性。目标是按时、保质、保量完成建设任务。

②用户思维：?现在，作为运营者，必须深刻洞察并前置研究最终使用者（居民、商户、办公人群、访客）的真实需求、行为模式与痛点。空间设计、设施配置、服务流程皆需围绕“提升用户体验、创造用户粘性”展开。例如，老旧小区改造，不仅要解决结构安全，更要关注适老化、儿童友好、社区交往空间的营造；存量商业体改造，需精准定位客群，打造独特场景与沉浸式体验。

③资产思维：?现在，作为运营者，必须将建筑物视为需要长期保值、增值的核心资产。关注全生命周期成本，平衡初期投入与长期运维、能源消耗的关系；重视通过灵活的空间设计、智慧化升级、绿色低碳改造，提升资产的适应性、效率与市场竞争力，从而吸引优质租户、提升租金水平、降低空置风险。

（2）能力提升：从建造专才到综合服务型人才?

①需求洞察与产业策划能力：运用大数据分析、市场调研、用户画像等方法，精准识别不同场景（居住、办公、商业、文旅、混合用途）下的需求痛点与发展机遇，为更新改造提供科学的决策依据和创意策划方案。

②全生命周期业务协调能力：打破传统设计-施工-运维割裂的壁垒。土木工程师需在项目前期，就与策划、招商、物业管理、智慧科技团队深度协同。设计需预留未来功能转换的弹性、设备更新换代的便利性、智慧系统集成的可能性。BIM技术将从设计工具升级为贯穿建筑全生命周期的数字资产信息库。

③数字化、智能化渗透能力：精通现代物业设施管理（FM）体系，掌握节能降耗技术、预防性维护策略、应急响应机制。拥抱物联网（IoT）、人工智能（AI）、建筑信息模型（BIM）等数字化技术，构建智慧运维平台，实现设施状态实时监控、能源精细管理、空间高效利用、服务精准推送，大幅提升运营效率与用户体验。

④绿色、低碳技术应用能力：“双碳”目标下，土木运营者必须是绿色技术的实践者与推动者。掌握既有建筑节能改造技术（围护结构、空调系统、照明系统）、可再生能源应用（光伏、地源热泵）、水资源循环利用、绿色建材选用等，降低建筑碳足迹，提升环境绩效，这也是“好房子”的重要维度。

⑤资产管理与金融综合能力：理解房地产金融逻辑，探索运用REITs（不动产投资信托基金）、改造基金、绿色金融等工具，为更新改造与持续运营提供资金保障，实现资产的良性循环。

（3）价值重构：从交付节