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第一章绪论
一、教学提示
物业管理是人们对房屋及配套设施设备和相关场地进维护与管理的一种活动。
这种活动的历史渊源，从其物的对象性上说，可以一直追溯到人类的远古时代一一人
们对原始居所巢（或穴）的维护，翻开了物业管理史的第一页。
而物业管理之所以成为一种社会化、专业化的业，则维系于现代化城市的形成
和城市房地产业的发展。本章作为全书的绪论，阐述了物业管理的概念和起源，物业
管理的内涵、特点和内容，以及物业管理在中国的发展及其现实意义。
二、重点讲解
1、物业管理的基本概念
“物业”一词原来是粤港方言对房地产的称呼，它最早在香港使用，其含义是单
元性的房地产。如果我们根据上述对“物”或“业”的解释，我们对“物业”下一个
确切的定义应该是：物业是指人工形成、有使用价值和价值、有业主的建筑物与场地,
包括为发挥其功能而配置的设施设备等。
所谓“人工形成“，是指投入的劳动，可以是活劳动，或者物化劳动；
所谓“有使用价值和价值”，是指物业不仅能使用，还可以进入市场流通。“物业”
的价格可以随着市场供需关系的变化有涨有落，对于没有使用价值的废墟，虽然土地有
其价值，但对于地上物来说，不成其为“物业”；
这里讲的“业主”，是指房屋所有权人。他可以是自然人，也可以是法人包（括国
有或集体所有）。
而“建筑物”是指有顶、有墙、有内部空间的实体，中国古代称之为“六合”，
现统称为房屋。随着社会和经济的发展，以及科学技术的发展，各学科划分越来越细
化。现在，人们一般把构筑物，例如桥梁、隧道、寺庙、道路、码头、停机坪等，统
称之为物业。其理由是，它们的力学原理、建筑材料、施工工艺和手段、产权归属、
使用价值和价值，以及使用中的维护与管理等基本相同。
这里所说的“功能”，是指物业在人类需求中的作用。例如住宅，可以满足人们
挡风避雨、延续子孙的生理需要；而学习、工作、生产、购物、娱乐、休闲、阅览等
活动场所，可以满足人们社会的需要，
“设施”是指一个物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、停
车场库（）、照明路灯、排水管道、窖井、化粪池、垃圾箱（房）等；
“设备”是指一幢或几幢建筑物的业主或使用人共同使用的供水管道、排水管道、
落水管、照明灯具、电视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防器具
等，以及小区内的水泵、消防泵、高低压配电房等。
从以上定义中可以看出，“物业”主要包括三个部分：
1）、已建成并具有使用功能和价值的供居住或非居住的建筑物；
2）、与这些建筑物相配套的设备和设施；
3）、相关的场地。
物业管理的内涵是保持房屋的完好，附属设施设备的正常使用和相关场地的使用
有序。但是，随着社会和经济的发展，人们的生活水平不仅有了普遍提高，人们的生活
质量也有了明显的改善。有房屋住和住的好是经济发展的具体体现。人们对物业管理的
要求已不仅仅满足于房屋及其设施设备的维修、养护与管理，还希望物业公司能提供清
洁、安全、方便、舒适的居住环境，这使得物业管理的外延不断延伸。我国2003年9
月1日实施的《物业管理条洌》对物业管理下了这样明确的定义：”物业管理是指业主
通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对历屋及配套
的设施设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活
动。”
2、物业管理权的由来
在多元产权的物业中，根据“选举产生”、“少数服从多数”的
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