物业管理前期介入工作手册.pdfVIP

物

业

管

理

前

期

介

入

工

作

手

册

第一章规划设计介入与建设施工介入

第一节规划设计介入

规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规进行规划与设计往往忽视了物业管理的

特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、

环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、

降低管理成本、提供优质的服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。

一、规划设计介入的主要方面

本章所论述的规划设计介入，是指除各类设备系统之外的公共区域或具有公益性质的建

筑及设施的前期规划介入。

（一）配套设施的完善

对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、

生活服务功能（如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等）、锅炉房、垃圾站等配套设施，而

作为物业公司应关注以下几点。

1.这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个

中心服务区。

2.这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响（如噪音、气味、环境卫生等）。

3.这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理（如环境管理、交通和治安管理、垃圾

清运等）。

（二）物业基本状况

物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物

业收费标准等的基本依据，只有了解了这些基本状况，物业公司才能够有效参与前期管理。

物业基本情况包括以下几个方面。

1.未来小区的档次、人口密度和数量。

2.建筑物的密度、层高、地下建筑状况。

3.附属建筑物的使用功能和建筑面积。

4.区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。

5.公建区域及面积。

6.小区出入口及区内道路。

7.公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、

安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。

8.停车场（库）等的本状况。

（三）水、电、气供应容量

物业公司参与水、电、气供应容量规划的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行

设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的本规定，而实际情况则多有不同；物业公司

根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有

着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业本状况了解的础上，应详细测算水、电、

气的真实供应容量，以避免将来遭遇瓶颈问题。

此外,临时供电也是物业公司所应关注的问题。一项物业的建成、交付使用，在业主

（租户）入住后相当长的一段时期内，可能会由于开发商的原因（如投资经费不足），小区的正

式供电系统迟迟不能投入使用，致使小区的供电在较长时期内必须依靠建设施工时的临时供

电系统，而这个时期少则1~2年，多则4〜5年，甚至更长。所以，物业公司在测算电的

供应容量时，不仅要测算正式供电的设计容量，还要测算施工用电的实际容量能否满足物业

(7)由于物业办公用房多被安排在地下，所以要尽可能争取良好的采光和通风条件.

2.提供良好的休息环境

Q)员工的生活环境同办公环境一样，都是物业公亘对环境管理的重要组成部分。物业

公司对办公环境提出要求，是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求，是为

了给员工提供良好的休息条件。二者的目的都是提高员工的身心健康，提高工作效率。

(2)员工住宿条件应能满足以下要求：住宿房间数量和面积够用；员工食堂、文化娱乐、

卫生间、洗浴室列入规划且规划合理。这里不仅要满足物业公司自身员工的住宿需求，还要

满足外聘方员工的住宿需