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【资源配置】农业经济 2020/3

我国建立土地发展权制度的运行条件分析*

◎吕军书 李天宇

  摘 要：土地发展权是从土地所有权延伸和派生出来的一种权利，是源于英国、美国等国家为保护农业用地、森林等而

设计的一种土地利用管理机制。在我国确立土地发展权制度，对于保障农民土地权力，有效保护耕地、调整土地用途等都具

有重要意义。建立我国土地发展权制度必须具备“制度前提，市场机制，权能配置”三个运行条件。

  关键词：土地发展权；理论要素；运行条件

土地发展权制度是英国、美国和欧洲部分国家在20世当前，我国学者对土地发展权的概念有着不同的理解，

纪30年代为保护农业用地、森林等而设计的一种土地利用主要观点有一元说、二元说、限制说、利益说、空间权说五

管理机制，它是从土地所有权延伸和派生出来的一种权利，种流派。

是在经济社会日益发展，城镇化和工业化飞速发展情况下产一元说主要以江平教授和沈守愚教授为代表，他们主张

生的具有相当独立性的权利。在我国“三块地”改革正在全把“变更”作为土地发展权的唯一要素。土地发展权就是变

面推进之际，2019年中央一号文件再次强调“深化农村土地更土地用途，也就是将农业用地变更为工业用地，将耕地变

制度改革”，深入研究土地发展权理论，借鉴英美等发达国更为商业用地等。二元说则是对一元说的发展，它将一元说

家土地发展权制度的成熟经验，建立具有中国特色的土地发中“变更”要素和“利用强度”要素结合，称土地发展权是

展权制度，对于改革和完善我国农村土地管理制度，推进农指改变土地用途的性质或土地的利用强度，从而对土地的经

村土地高效配置，保护农民土地权益都具有重要意义。济价值进行深度开发。二元学说的代表之一的胡兰玲教授将

一、土地发展权理论“发展”二字的内涵凝练为“开发再开发”，可谓通元识微。

（一）土地发展权的概念由于土地发展权创制的背景是城市化范围的扩大将侵占大面

“土地发展权”是从西方国家土地管理制度中的“land积农村土地以及对耕地等自然资源的破坏，因此限制说在定

developmentrights”词组翻译而来。这个专业术语最早起义土地权能的概念时，主要从公平的价值理念出发，以保护

源于19世纪中叶的英国《城乡规划法》法案，法案有一段耕地等农业用地为目的，通过限制私人对财富的贪欲为手段，

这样的描述：“theexpressiondevelopmentmeans”首次最终界定该概念。以杜业明教授和朱道林教授为代表的利益

对“development”的这个词作出明确的界定。“development”说，突出强调土地发展权实质是对利益调整，将其划归为物

是指对土地表面及地下的任何部分进行生产作业或通过任何权中的一种独立财产权。空间说的代表学者王利明教授主张

方式对土地上的建筑范围、地下资源开采强度等进行改动。将土地发展权改称为空间开发权更为合理，其是指对陆地表

后来，我国学者在研究西方法律制度时，将其翻译为“土地面和地下的利用，所有权人有权在其权利范围内建筑房屋、

发展权”或“土地开发权”。设立工厂、开采煤矿等。

1960年发生于美国的红杉树公园砍伐案，引起社会对自作者认为，无论是按照狭义解释还是广义解释，无论是

然资源的商业价值和观赏价值的思考。一些学者针对这个案从概念的字义、内容出发还是从价值追求、根本目的考虑，

件进行深入的研究，提出“optiondemand”概念。“选择定义土地发展权概念时都应当遵循法的概念原则，即法的本

性需求”后来演化成“optionvalue”。选择性价值的内容质、特征、作用。当然，关于对土地发展权概念的定义，作

主要包括：