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住宅小区消防设施维修整改方案

一、项目概况

（一）小区基本信息

本项目为XX花园住宅小区，位于城市居住区核心板块，总占地面积约38000㎡，总建筑面积92000㎡，共建设12栋住宅楼（其中6层多层住宅5栋、18层高层住宅7栋）、1处地下车库（建筑面积15000㎡，车位420个）、2栋沿街配套商铺（2层，建筑面积3600㎡）及1处社区服务中心（1层，建筑面积800㎡）。小区于2015年建成入住，现有住户786户，常住人口约2300人，入住率达92%。建筑结构以钢筋混凝土剪力墙结构（高层）和砖混结构（多层）为主，高层住宅建筑高度54m，属于二类高层建筑。

（二）消防设施整体现状

小区现有消防设施涵盖火灾自动报警系统（集中在地下车库、商铺及社区服务中心）、消防给水及消火栓系统（含室内入户立管、室外消火栓、地下车库管网）、自动喷水灭火系统（地下车库及商铺）、防排烟系统（高层楼梯间、地下车库）、应急照明和疏散指示系统（楼道、电梯厅、疏散楼梯）、灭火器配置（楼道、车库、商铺）及电动车充电区域消防设施七大核心类别。2024年10月，由辖区消防救援机构联合物业开展的消防安全专项检查显示，各系统存在明显“居民生活影响型”隐患，如楼道应急照明损坏率达35%、地下车库消火栓被电动车遮挡、入户消防立管锈蚀等，整体设施完好率仅为58%，不符合《建筑设计防火规范》（GB50016-2014，2024年版）及《住宅小区消防安全管理规范》（GB/T35544-2023）要求，且2024年第三季度已发生2起电动车充电线路短路引发的小火情，存在重大安全风险。

（三）整改背景与紧迫性

2024年5月，国家消防救援局印发《关于进一步加强住宅小区消防安全工作的通知》，明确要求“住宅小区消防设施完好率需达95%以上，电动车充电区域必须配备专用消防设施，楼道严禁堆放杂物影响疏散”。本小区因设施老化、居民违规行为叠加，已被列入辖区“消防安全重点整改小区”，消防救援机构下达《责令限期改正通知书》（X消限改〔2024〕第156号），要求2025年3月31日前完成整改。考虑到小区内老年居民占比达28%、儿童占比15%，疏散能力较弱，且春节前居民返乡人流量大，消防设施维修整改工作需紧迫性与民生保障兼顾，避免影响居民正常生活。

二、现状排查与问题分析

（一）排查工作开展情况

本次排查由小区业主委员会牵头，联合物业公司、第三方消防检测机构及居民代表（5名业主）组成专项小组，于2024年10月8日-18日实施“专业检测+居民反馈+现场核查”三维排查：使用HD-500型消防设施综合测试仪、管道内窥镜等设备对890余个点位（含楼道、车库、商铺）进行量化检测；通过业主群、入户走访收集居民反馈问题47条（如“5号楼楼道灯不亮”“地下车库消火栓没水”）；对3处高风险区域（电动车充电区、地下车库、18层高层楼道）开展模拟疏散及灭火试验。排查形成《住宅小区消防隐患台账》12份（每栋楼1份）、问题照片68张，标注隐患等级（重大/较大/一般），其中重大隐患12项（如车库管网漏水、充电区线路过载）。

（二）各系统核心问题梳理

1.火灾自动报警系统

探测器覆盖不足与故障：地下车库仅在入口区域设置12个感烟探测器，中部区域保护半径达15m（规范要求≤10m），存在探测盲区；2栋沿街商铺的8个感温探测器因油烟附着失效，测试时无报警响应；高层住宅仅在物业值班室设置报警主机，楼道内未安装区域显示器，居民无法及时获取报警信息。

线路与主机问题：地下车库报警线路因长期潮湿，绝缘电阻值仅0.3MΩ（规范≥20MΩ），3处接头氧化导致信号中断；报警主机备用电源续航仅15分钟（规范≥30分钟），且未联动电动车充电区的断电装置，无法实现“探测到火情即切断充电电源”。

手动报警装置缺失：12栋住宅楼仅在1层大厅设置手动报警按钮，高层楼道（10层以上）未按规范增设，且3个按钮因vandalism（居民误碰）损坏，玻璃破碎后未更换。

2.消防给水及消火栓系统

入户立管与管网问题：7栋高层住宅的入户消防立管（DN50）存在不同程度锈蚀，其中3号楼、8号楼立管锈蚀深度达1.2mm，已出现渗水；地下车库管网压力仅0.2MPa（规范≥0.3MPa），最不利点（车库深处）消火栓出水压力不足，无法满足灭火需求；5处管网接口因密封垫老化漏水，每日漏水约0.5m3。

消火栓设施损坏与遮挡：12栋楼的楼道消火栓箱中，28个缺少消防水带（部分被居民挪用），15个水枪出水口变形；地下车库12个