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办公楼分租合同标准模板及注意事项

在商业地产的运作中，办公楼分租是一种常见的资源优化方式，尤其对于初创企业或需要灵活办公空间的团队而言，分租能有效降低运营成本。然而，分租过程涉及多方权益，一份严谨的分租合同是保障各方利益、避免后续纠纷的关键。本文将提供一份办公楼分租合同的标准模板，并附上核心注意事项，供相关方参考。

一、分租合同核心注意事项

在签署任何分租合同前，承租方（即分租方）与出租方（即原承租方或“二房东”）均需对以下关键问题有清晰认知和明确约定：

1.**出租方的权利合法性**

*原始合同审查：务必要求出租方提供其与大厦业主（“大房东”）签订的原始租赁合同。重点确认原始合同中是否明确允许转租、分租，以及分租是否需要业主书面同意。若原始合同禁止转租或对转租有严格限制，则此次分租行为本身即存在法律风险。

*授权证明：出租方需确保其有权进行分租，并在必要时提供业主同意本次分租的书面文件或许可证明。这是分租合同合法有效的前提。

2.**租赁期限与续约条款**

*期限匹配：分租期限不得超过出租方剩余的租赁期限。例如，若出租方与大房东的合同还有三年到期，则分租给你的期限最长不能超过三年。

*到期处理：明确分租期满后，是自动终止、可协商续约还是承租方有优先续约权。若涉及续约，需约定提前通知期限及新租金的确定方式。

3.**租金及支付方式**

*金额与周期：明确租金具体金额、支付周期（如月付、季付、半年付）、支付日期。

*支付方式与账户：指定租金支付的银行账户信息，以及接受的支付方式（如银行转账）。

*发票约定：明确出租方是否提供以及提供何种类型的租金发票，这对于企业财务核算至关重要。

4.**押金（租赁保证金）**

*金额与支付：押金通常为一个月或数个月的租金，需明确金额及支付时间。

*退还条件与流程：约定租赁期满或合同解除后，押金的退还条件（如无欠费、无重大损坏等）、退还时间及不计利息条款（如有）。

5.**房屋用途**

*明确用途：合同中需明确约定租赁物业的具体用途，例如“仅限于办公使用”。未经出租方书面同意，承租方不得擅自改变用途。

*合规经营：承租方承诺在该物业内从事的经营活动符合国家及地方相关法律法规。

6.**装修与免租期**

*装修许可：承租方如需对所租办公空间进行装修或改造，必须事先获得出租方书面同意，并遵守物业管理规定及消防要求。对于重大装修，可能还需业主审批。

*免租期：若涉及装修免租期，需明确免租期的起止时间、免租范围（仅免租金还是包含其他费用）。

*复原要求：租赁期满或合同解除时，对于装修部分的处理方式（如恢复原状、部分保留或折价转让）需事先约定。

7.**费用承担**

*租金包含范围：明确租金是否包含物业管理费、水电费、网络通讯费、空调费、清洁费等。若不包含，需逐项列明各项费用的承担方及支付方式。

*分摊方式：若分租区域与出租方自有区域共享某些设施或费用（如会议室、水电费公摊部分），需明确合理的分摊标准和方式。

8.**设施设备与维护**

*现状确认：在合同附件中列明租赁物业内已有的设施设备清单、数量及状况，双方签字确认，作为交房和退租时的验收依据。

*维修责任：明确日常维护、小型维修及大型维修的责任方。通常，承租方负责其使用范围内设施设备的日常维护，出租方或业主负责主体结构及重大设备的维修。

9.**违约责任**

*出租方违约：如出租方未能按时交付符合约定条件的房屋、擅自提前终止合同、或因自身原因导致承租方无法正常使用房屋等，应承担何种违约责任（如退还押金、赔偿损失、支付违约金等）。

*承租方违约：如承租方逾期支付租金、擅自转租、损坏房屋或设施、违反用途约定或擅自提前退租等，出租方有权采取何种措施（如收取滞纳金、扣减押金、解除合同、要求赔偿等）。

*违约金计算：明确各类违约情形下违约金的计算标准或具体金额。

10.**合同的变更、解除与终止**

*变更与解除条件：约定在何种情况下双方可以协商变更或解除合同。

*提前解约：任何一方如需提前解除合同，应提前多久书面通知对方，以及可能承担的违约责任。

*不可抗力：因不可抗力导致合同无法继续履行时的处理方式。

11.**保密条款**

*双方应对在合同签订及履行过程中获悉的对方商业秘密（如租金水平、客户信息等）承担保密义务，该义务在合同终止后仍然有效。

12.**争议解决方式**

*约定发生合同争议时，是通过双方协商、第三方调解，还是提交仲裁机构仲裁或向有管辖权的人民法院提起诉讼。

13.**其他约定**

*如保险责任、转租权限制（承租方是否有权再次分租）、通知与