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房屋买卖中介费用纠纷处理

一、引言：当”居间服务”遇上”费用争议”——老百姓的购房烦心事

前阵子，老家的表舅给我打电话，声音里满是焦虑：“小周啊，我看中套二手房，中介说只要交3%的佣金就能全程代办，结果合同签完，又说要收1500块的’贷款服务费’、800块的’评估加急费’，不给就卡着不去办过户。这钱该给吗？”电话那头，我能想象他攥着皱巴巴的中介合同，手指因为着急微微发抖的样子。

这样的故事，在房产交易市场里太常见了。据统计，房屋买卖纠纷中，中介费用争议占比超过35%，从刚工作的年轻人买首套房，到退休老人置换养老房，几乎每个通过中介交易的家庭，都可能遇到”费用该不该给”“给多少合理”“没办成事能不能退”的困惑。这些看似”小钱”的争议，背后往往连着几万甚至十几万的真金白银，更让本就繁琐的购房过程添了堵。

要解开这些”钱疙瘩”，咱们得先摸清楚纠纷的”套路”，再学会用法律武器保护自己。接下来，咱们就从常见纠纷类型、法律依据、处理流程到预防技巧，一步步把中介费用的”明白账”算清楚。

二、中介费用纠纷的常见类型：这些”坑”你遇到过吗？

（一）未促成交易却收全款——“带看了10套房没成交，凭啥要我付2万佣金？”

李阿姨的经历最典型：她通过某中介看了8套房子，每次中介都说”这套肯定能谈下来”，结果不是卖家临时涨价，就是产权有问题。折腾3个月没成交，中介却拿着当初签的《看房确认书》要求支付2万元佣金，理由是”我们付出了劳动”。

这种情况的核心争议在于：中介没促成买卖合同成立，到底能不能收佣金？很多中介会拿出预先写好的”无论是否成交都需支付服务费”的条款，但这其实是霸王条款——因为中介的核心义务是促成交易，没完成主任务却要全额报酬，显然不合理。

（二）收费标准不透明——“合同写着2%佣金，最后多收0.5%‘渠道费’”

张先生签合同时，中介说”总佣金2%，买方出1.5%，卖方出0.5%“。结果过户当天，中介递来一张收据，上面写着”信息服务费1.5%、渠道合作费0.5%“，合计2%。张先生疑惑：”渠道费是什么？合同里没写啊！“中介解释：”这是行业惯例，我们和平台合作要交钱。”

这种”拆分项收费”是常见套路。中介把原本的佣金拆成信息费、服务费、渠道费等名目，利用购房者对行业术语不熟悉，变相提高总费用。更坑的是，有些中介会在合同里用小字标注”其他费用以实际发生为准”，为后续乱收费留后门。

（三）服务未达标拒付费用——“承诺的’全程代办’，结果过户要我自己跑”

王女士签合同时，中介拍胸脯保证：“从签合同到贷款、过户，我们全程跟进，您只需要签字就行。”结果办贷款时，中介让她自己联系银行；过户当天，中介说”忙不过来”，让她自己去房管局取号。王女士一怒之下拒付剩余5000元佣金，中介起诉要求支付，还说她”违约”。

这里的关键是”服务是否达标”。中介收了佣金，就该按合同约定提供服务。如果合同里明确写了”代办贷款、协助过户”，但中介没做到，购房者有权拒付未完成服务对应的费用。但如果合同里只写”提供居间服务”，没具体说明服务内容，维权就会比较困难。

（四）阴阳合同引发的争议——“为避税少写房价，中介要额外收’操作费’”

陈先生为了少交契税，和中介商量签”阴阳合同”：明面合同房价180万，实际成交价200万。中介说”操作需要成本”，要求陈先生额外支付1万元”协调费”。后来卖家反悔，以”合同价格过低”为由拒绝过户，陈先生起诉时，中介的”协调费”收据成了他参与违法的证据，不仅官司败诉，还被税务部门调查。

阴阳合同本身就违法，中介以此为由收取的任何”操作费”“避税费”都不受法律保护。更危险的是，一旦发生纠纷，法院可能认定合同无效，购房者不仅拿不到房子，还可能面临罚款甚至刑事责任。

三、中介费用的法律依据：到底该”谁付”“付多少”“啥情况能退”？

要解决纠纷，首先得明白法律是怎么规定的。咱们国家关于中介服务的法律主要有《民法典》合同编、《房地产经纪管理办法》，这些条文就像”裁判规则”，能帮我们判断谁有理。

（一）中介的核心权利与义务：促成交易才能收佣金，隐瞒信息要担责

《民法典》第963条明确：“中介人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”

这里有三个关键点：

佣金支付条件：只有促成买卖双方签订合法有效的购房合同（不是意向书、认购书），中介才能要佣金。比如前面李阿姨的例子，如果她没和卖家签正式合同，中介就不能要全款，只能要带看的交通费、打印费等”必要费用”（一般几百块）。

中介的告知义务：《民法典》第962条规定，中介必须如实报告与订立合同有关的重要事实（比如房屋产权是否清晰、是否存在抵押、学区是否被占用等）。如果中介故意隐瞒（比如知道房子死过人却不说），导致合同无效或被撤销