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房屋买卖合同签订注意事项

买房，对大多数家庭来说，是这辈子最大的一笔支出。攒了半辈子的积蓄，就为了能有个遮风挡雨的家，能给孩子一个稳定的成长环境，能让父母晚年住得舒坦。可您知道吗？这看似简单的“交钱收房”背后，藏着无数法律风险——签合同时一个字没看清楚，可能就会变成日后扯皮的导火索；条款里一个漏洞没补上，可能就会让几十万甚至上百万的血汗钱打了水漂。今天咱们就掰开了、揉碎了，聊聊房屋买卖合同签订时那些必须注意的“坑”，帮您把合同攥成“护身符”，而不是“麻烦纸”。

一、先把“谁在卖”搞清楚：合同主体审查是根基

签合同的第一步，不是看房价，而是弄明白“跟你签合同的人，到底有没有资格卖这套房”。这就好比去菜市场买菜，您得先确认卖菜的是菜摊老板，而不是偷菜的小偷——房子这么大的资产，稍有不慎就可能“钱房两空”。

（一）出卖人：必须是有权处分的“真房主”

很多人觉得，只要对方拿出房产证，上面写着他的名字，那肯定就是房主了。可现实里的情况复杂得多。我之前接过一个咨询，王女士看中了一套二手房，卖家张某拿出了房产证，名字确实是张某。签完合同付了20万定金后，张某的妻子突然跳出来说：“这房子是我们夫妻共同财产，我没签字，合同无效！”结果王女士不仅房子没买成，定金能不能要回来都得打官司。

这就是典型的“共有权人未同意”问题。根据《民法典》规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。所以签合同前，一定要弄清楚：

房子是“单独所有”还是“共同所有”？可以要求卖家提供户口本、结婚证（如果已婚），看看产权是否涉及配偶、父母、子女等共有人；

如果是继承所得的房子，是否所有继承人都同意出售？比如老人去世后，房子由子女共同继承，必须所有继承人签字；

如果是离婚财产分割的房子，是否有法院判决书或离婚协议明确产权归属？避免一方擅自处分另一方的份额。

另外，还要查清楚房子是否被抵押或查封。有些卖家为了凑钱，可能把房子抵押给银行或个人，如果没提前解押，就算签了合同，也过不了户。这时候您可以要求卖家去不动产登记中心拉一份《不动产登记信息查询结果》，上面会清楚显示抵押、查封等限制信息——别嫌麻烦，花几十块钱查个清楚，比日后几十万的纠纷划算多了。

（二）买受人：先确认自己“有资格买”

买房子不是“有钱就能买”，尤其是在限购城市。我有个朋友小李，看中了一套学区房，合同都签了，结果去办贷款时才发现自己社保断缴了3个月，不符合当地购房资格，最后不仅赔了定金，还被卖家告上法庭要求赔偿差价损失。

所以签合同前，买受人一定要先确认：

是否符合当地限购政策？比如社保/个税缴纳年限、家庭名下房产套数限制；

贷款资格是否达标？可以先去银行做预审，确认自己的征信、收入流水能贷到足够的金额（尤其是组合贷，商贷和公积金贷的条件都要查）；

如果是未成年人购房，需要法定代理人签字，且合同中要明确购房是为了未成年人利益，否则可能被认定无效。

二、再把“买的啥”摸透彻：房屋信息核实是关键

您可能会说：“房子我都实地看过了，还能有啥问题？”可您知道吗？有些“问题”藏在房产证里，有些“陷阱”埋在土地性质里，有些“隐患”躲在学区政策里——光看表面可不够。

（一）产权信息：比房产证更重要的是“官方档案”

房产证上的信息可能有滞后性。比如，卖家可能在拿到房产证后又做了抵押，或者房子被法院查封了但还没更新到房产证上。所以一定要以不动产登记中心的查询结果为准。查询时要重点看：

房屋性质：是商品房、经济适用房、限价房还是小产权房？经济适用房可能有上市交易年限限制（比如满5年），小产权房根本无法办理正规过户；

土地性质：是出让地还是划拨地？划拨地（常见于老国企房改房）在过户时需要补缴土地出让金，这笔钱谁出？一定要在合同里写清楚；

房屋用途：是住宅、商业还是工业？住宅的产权年限一般是70年，商业是40年，工业是50年，用途不同，贷款政策、税费、落户资格都不一样。

（二）房屋现状：细节里藏着“真问题”

实地看房时，除了看装修、户型，还要注意这些细节：

面积：房产证上的“建筑面积”和实际测量的“使用面积”是否一致？尤其是老房子，可能存在公摊面积虚高的问题。如果合同里写的是“按房产证面积计价”，但实际面积差超过3%，您是可以要求退房或退差价的；

质量：有没有漏水、裂缝、墙体脱落？可以重点看卫生间、厨房的墙角，下雨天去看房更容易发现漏水问题；

装修：合同里要写清楚“装修是否保留”。比如卖家说“精装修送家具”，但没写清楚送哪些家具，可能交房时只剩个空壳子。最好列个清单：空调品牌型号、冰箱是否留下、灯具是否更换过等；

户口：很多人买学区房是为了孩子上学，但如果卖家的户口没迁走，孩子可能落不了户。合同里一定要约定“户口迁出时间”和“逾期迁出的违约金”（比如每天100元，直到迁出为止）。

（三）附加权益