房屋漏水争议处理法律指南.docxVIP

房屋漏水争议处理法律指南

房屋漏水，虽是生活中常见的小麻烦，但若处理不当，极易升级为邻里反目、维权无门的大困扰。漏水原因错综复杂，责任界定更是牵扯多方利益。本指南旨在结合现行法律框架与实务经验，为您清晰梳理房屋漏水争议的责任认定、处理流程及维权要点，助您在遭遇此类问题时，能够有理有据、高效妥善地解决。

一、责任主体的认定：谁该为漏水买单？

房屋漏水的责任归属，是解决争议的核心。不能简单地认为“漏水就找楼上”，而应根据漏水点位置、房屋性质（新房/二手房）、漏水原因等具体情况，综合判断责任主体。

（一）楼上住户的责任：最常见的情形

在区分所有的建筑物中，楼上住户对其专有部分的防水负有维护责任。若因楼上住户的原因（如装修不当、管道老化未及时更换、忘记关水龙头等）导致漏水，造成楼下损失，楼上住户应承担侵权赔偿责任。

*法律依据：《民法典》第二百九十六条（相邻关系处理原则）、第一千一百六十五条（过错责任原则）、第一千一百八十四条（财产损失计算方式）。

*提示：即使漏水并非楼上住户故意造成，只要其对房屋管理、使用存在过失，就需承担责任。

（二）开发商的责任：新房质保期内的“保护伞”

若房屋尚在法定或约定的保修期内，且漏水系因房屋本身的质量问题（如屋面防水、外墙、卫生间及厨房防水工程等）引起，则开发商应承担维修及赔偿责任。

*法律依据：《建筑法》第六十二条、《建设工程质量管理条例》第四十条（明确了不同部位的最低保修期限，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年）。

*提示：业主需注意保留购房合同、保修书等文件，及时在保修期内提出主张。

（三）物业公司的责任：公共区域的“守护者”

物业公司对物业管理区域内的共用部位、共用设施设备负有维修、养护、管理的义务。若漏水点位于公共区域（如公共下水管道堵塞、楼顶天台排水不畅、外墙公共部分渗漏等），且系物业公司未尽到管理职责所致，则物业公司应承担相应责任。

*法律依据：《民法典》第九百四十二条（物业服务人的义务）。

*提示：需明确漏水部位是否属于物业服务合同约定的维保范围。

（四）装修公司的责任：装修瑕疵的“后遗症”

若漏水系因装修公司的施工质量问题（如防水施工不合格、管道连接不当等）导致，且仍在装修合同约定的保修期内，业主可依据装修合同向装修公司主张维修或赔偿。

*法律依据：《民法典》第五百七十七条（违约责任）、第七百九十五条（施工合同内容）。

（五）其他特殊情形

*房屋共有部分：若漏水部位属于房屋共有部分，且已设立专项维修资金，可申请使用专项维修资金进行维修。

*不可抗力：如因地震、台风等不可预见、不能避免且不能克服的客观情况导致漏水，通常各方均无责任，损失自担或通过保险解决。

二、处理流程与途径：理性维权的步骤

遭遇房屋漏水，保持冷静、理性维权是关键。以下步骤可供参考：

（一）第一步：查明漏水原因，固定证据

*及时止损：首先应采取措施防止损失扩大，如关闭相关水源、进行临时封堵等。受损方有义务减少损失扩大，放任损失扩大的部分可能无法获得赔偿。

*拍照录像：对漏水点、渗漏路径、受损物品及程度进行全面、清晰的拍照和视频录制，注意记录时间。

*确定原因：初步判断漏水原因。可自行检查，或聘请专业的水电工、防水师傅进行勘查，出具初步意见。必要时，可保留申请专业机构鉴定的权利。

（二）第二步：友好协商，化解矛盾于萌芽

在明确初步责任后，受损方应主动与可能的责任方（楼上住户、开发商等）进行沟通。

*沟通技巧：态度诚恳，摆事实、讲道理，出示初步证据，提出合理的赔偿或维修要求。

*书面记录：协商过程中，注意保留沟通记录（如微信聊天记录、短信、邮件等）。若达成一致，最好签订书面协议，明确维修方案、赔偿金额、履行期限等。

（三）第三步：寻求第三方调解

若协商不成，可寻求第三方介入调解，这是一种高效、经济的纠纷解决方式。

*物业或居委会/村委会：他们作为中立的第三方，对邻里情况较为了解，通常愿意协助调解。

*人民调解委员会：可向所在地的人民调解委员会申请调解，其出具的调解书具有一定的法律效力，一方不履行的，另一方可以向法院申请司法确认。

（四）第四步：投诉举报

*向开发商投诉：针对新房质量问题，可直接向开发商总部或其客服部门投诉。

*向行业主管部门投诉：如认为开发商存在质量违规，可向当地住建部门或工程质量监督站投诉；认为物业公司未尽职责，可向房管局物业科投诉。

*12345市民服务热线：对于难以协调的邻里纠纷或部门推诿，可拨打当地市民服务热线求助。

（五）第五步：诉讼或仲裁（终极途径）

若上述途径均无法解决问题，受损方可以考虑通过法律诉讼或仲裁（若有仲裁协议）来维护自身权益。

*诉讼